На протяжении последних нескольких лет хабаровский рынок жилья находился в стадии стагнации. Летом 2018 года боковой тренд был успешно пройден и цены стремительно стали расти. В результате в начале 2019 года средняя цена предложений на вторичном рынке жилья г. Хабаровска превысила порог в 80 тысяч рублей за квадратный метр и составила 82,8 тысяч рублей за квадратный метр (за год +14,8%). В последний раз на такой уровень цены выходили в конце 2012 года. Корр. ИА AmurMedia поговорил с экспертами недвижимости о том, стоит ли ожидать значительного увеличения цен после реформы системы долевого строительства и какие тенденции сохраняются на хабаровском рынке.
Одной из основных причин роста цен в 2018 году стала "доступная" ипотека с вытекающими отсюда последствиями — снижением социального и материального уровня заемщиков. Однако явного ипотечного бума не наблюдалось. Но, тем не менее, все это, так или иначе, подстегнуло рынок жилья.
Как пояснила сертифицированный аналитик-консультант, руководитель аналитического центра А СРО "Региональная гильдия риэлторов ДФО" Александра Швалова, если в январе 2019 года активизация рынка, которая началась в прошлом году, еще сохранялась, то далее рынок снова начало немного колебать. Первое полугодие 2019 года на вторичном рынке жилья ценовой диапазон был в пределах 82-83 тысяч рублей за квадратный метр.
— Очевидно, что рынок недвижимости постепенно восстанавливается, но в стадию роста не входит. Скорее всего, в этом году он опять войдет в стадию стагнации. Если цены сегодня и растут, то за счет вымывания с рынка наиболее дешевого или ликвидного жилья. Как следствие, срок экспозиции существенно снизился с 4-5 месяцев до стабильных 2-2,5 месяцев и далее снизился уровень скидок с 5-6% до 3-3,5%, что в денежном эквиваленте составляет в среднем 150 тысяч рублей. И все же ценовая динамика на вторичном рынке продолжает быть привязанной к конкретной локации, ситуацию в которой определяет структура предложения. Стоимость бюджетного жилья в предыдущие месяцы сильно выросла. Как следствие, основной спрос перетекает в средние сегменты, которые по цене уже не сильно отличаются от дешевых. Главным аутсайдером рынка по-прежнему остается переоцененный бизнес-класс. И такая ситуация на рынке сохранится скорее всего до осени, когда появятся первые итоги реформы долевого строительства, — считает Александра Швалова.
Динамика. Фото: Графика
Постепенно стал восстанавливаться объем предложения, который в прошлом году стремительно сокращался. Так, сегодня прирост составил почти 25% к началу года (более 4000 объектов в открытых источниках СМИ предлагается к продаже). Ежегодно весна показывает рост предложения и в сегменте индивидуального жилья.
В связи с регулярной работой правительства Хабаровского края над улучшением демографической ситуации, где действуют краевые социальные программы, и снижением уровня оттока населения из ДФО, структура предпочтений на рынке изменилась.
По информации руководителя и владельца старейшего в Хабаровске агентства недвижимости "Подкова" Александра Пестерева, если буквально каких-то 3-5 лет назад самыми востребованными были 1-комнатные, затем 2-комнатные квартиры, то сейчас это 2-комнатные и далее 3-комнатные и 1-комнатные квартиры.
— Лидером по количеству предложений являются 2-комнатные квартиры. Их доля находится на уровне 32-40%. Далее 3-комнатные квартиры, объем предложения которых доходит до 35%, а потом 1-комнатные квартиры (около 20%). Однако чаще покупают 2-комнатные квартиры (порядка 40%), а далее 1— или 3-комнатные квартиры примерно в равных долях по 25%. По типу жилья чаще всего покупают квартиры новой планировки (примерно 55%), — привел статистические данные Александр Пестерев.
За последние несколько лет стала очевидна миграция внутри новых, перспективно-развивающихся микрорайонов города, например, таких как Рабочий городок, микрорайон Флегонтова, микрорайон Строитель, Ореховая сопка.
— Молодые семьи растут и нуждаются в расширении, поэтому стараются найти обмен в своем или соседнем доме. Чаще всего меняют 1-2-комнатные квартиры на 3-комнатные с доплатой, — сказал Александр Пестерев.
В целом, по мнению владельца "Подковы", тенденция на подорожание жилья сохраняется. Но факторный анализ рынка недвижимости не показывает устойчивости такого тренда: доходы населения не растут, темпы строительства снижаются или стагнируют, геополитическая ситуация достаточно сложная и в любой момент может преподнести экономке какой-нибудь сюрприз.
Так что ждать рынку жилья после 1 июля 2019 г, когда вступят в силу изменения 214-ФЗ?
Подогреваемые ожиданием этого события и продавцы, и застройщики постепенно стали повышать цены. Но с каждым днем темпы роста цен замедляются. Ведь по факту ничего глобального, чтобы могло серьезно встряхнуть рынок, пока не происходит. Все только и говорят, что рост цен будет связан с увеличением себестоимости строительства. Да, деньги от банков будут дорогие. Но если застройщики не будут реализовывать объекты на ранних стадиях строительства, то будут увеличивать срок реализации, тем самым увеличивая свои риски. Кроме того, практический опыт работы в условиях проектного финансирования и использования экскроу-счетов отсутствует. А значит, нет прецедентов решения спорных вопросов, которые обязательно возникнут и на решение которых нужно будет время. В общем, вопрос пока непростой и сказать, что будет с рынком через 2-3 года достаточно сложно.
Сегодня понятно точно, что увеличение затрат застройщиков не означает резкого повышения цен. И для этого есть несколько причин:
- ведь многие застройщики их начали поднимать еще в прошлом году,
- пик ожидания роста цен уже пройден
- по объективным данным риэлторского сообщества спрос на жилье не растет, количество сделок стагнирует
- ипотека, хоть и стала немного дешевле, но пока также не показывает сильного спроса
- большая часть застройщиков Хабаровского края будут достраивать свои объекты по старой схеме
— Рост неизбежен, но когда и насколько, покажет только время. И если сегодня застройщики начнут повышать цены, то это не будет означать рост их дохода, скорее – падение продаж. Ведь ни для кого не секрет, что последние годы рентабельность этого бизнеса оставалась крайне низкой. А вот кто останется в плюсе, так это точно банки, которые за последние годы стали крупным звеном на рынке недвижимости, — заключил Александр Пестерев.
