Чтобы купить квартиру в строящемся доме, с 1 июля деньги нужно перечислять не застройщику, а помещать в банк на специальный эскроу счёт. Эти средства продавец получит только тогда, когда покупатель зарегистрирует право собственности на первую готовую квартиру в новом доме. А возводиться дома теперь нужно либо на собственные средства застройщика, либо ему придется брать кредит. То есть, застройщики начали переходить от долевого строительства к проектному финансированию. Как этот механизм повлияет на рынок недвижимости в Хабаровске, выяснял корреспондент AmurMedia.
Долой обманутых дольщиков
Начнём с главного: счет эскроу – это специальный счет для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом. Его еще называют условный счет, потому что он автоматически переходит от одного владельца к другому при наступлении определенных условий. Банк как независимый посредник следит за выполнением этих условий. Похожим образом работает банковская ячейка.
С одной стороны новая схема автоматически ликвидирует армию обманутых дольщиков. Ведь строительная компания не сможет получить деньги покупателей, пока не достроит дом. И если у компании нет собственных средств, она вынуждена пользоваться кредитом банка за проценты. Так что в интересах застройщика закончить строительство в срок, чтобы не переплачивать проценты по кредиту и быстрее получить деньги дольщиков.
Кроме того, если застройщик берет кредит на строительство конкретного жилого комплекса, он не может потратить эти деньги ни на что другое. Банк за этим следит. Если раньше случалось, что строительные компании достраивали старые объекты за счет денег новых дольщиков, а новые дольщики годами ждали, когда найдутся деньги на их дома. Теперь это исключено.
— В течение двух-трёх лет все застройщики должны перейти на эту схему. Те объекты, готовность которых на 1 июля составляет менее 30%, обязаны продаваться через счета эскроу. Остальные могут достраиваться по старой схеме, — разъяснил положение дел директор филиала компании "Талан" Александр Ляховенко. – Покупателям квартир новая схема, естественно, выгоднее прежней.
Вернутся ваши денежки
При самом печальном исходе – если застройщик обанкротится и не достроит дом – люди не получат квартиры, зато сразу получат доступ к счетам эскроу и получат свои деньги обратно. При этом покупатель может ипотеку взять в одном банке, счёт эскроу открыть в другом. Эти вклады застрахованы, но только до 10 миллионов рублей. Но, риск есть всё равно. Денежки, внесённые на спецсчёт, вы получите, а вот проценты, которые платили банку за ипотеку, никто не вернёт.
Кроме того, застройщику, при отсутствии собственных средств, придётся брать кредит в банке под проценты. Не приведёт ли это к удорожанию квадратного метра строящегося жилья?
— Наша компания начала осваивать новую схему с лета прошлого года. Мы уже накопили определённый опыт. Проценты банку можно значительно сэкономить, — уверен Александр Ляховенко.
Банки предлагают застройщикам три этапа кредитования. На начало строительства выдают средства под 10-12% годовых. Но как только стартуют продажи и на счета эскроу начинают поступать деньги покупателей, банки снижают ставку до 5-10%. Чем больше пришло рублей, тем ниже ставка. И третий этап – как только денег на счета эскроу поступит больше суммы кредита, выданного на строительство, банк спокойно снижает ставку до 0.01% годовых.
Когда покупать квартиру
— Мы начинаем строительство за счёт собственных средств, а кредит берём только тогда, когда на счета эскроу поступит больше денег, чем нам нужно на достройку дома, — поясняет наш консультант. – Понятное дело, если застройщик не имеет собственных средств, а таких на рыке довольно много, им придётся туго. Многие воспользуются ситуацией, чтобы повысить цены на свою продукцию. Но, на такой ход отреагирует покупательский спрос. Люди попросту предпочтут тех застройщиков, которые предложат оптимальные цены.
А это значит, что часть компаний с рынка уйдёт. Значит, число предложений уменьшится, что в свою очередь может повлечь естественное повышение цены квадратного метра новостройки.
— Этот процесс также ограничит покупательский спрос. Если люди не смогут покупать жильё по предложенной цене, снизится число продаж, и если на счета эскроу поступит значительно меньше средств, чем ожидали, такой факт может разорить компанию, — прогнозирует ситуацию директор филиала компании "Талан" в Хабаровске. – То есть, ближайший год-полтора рынок новостроек будет трясти. Объём новостроек будет снижаться по нашим прогнозам до будущего лета. Но уже осенью 2020 года число предложений новых квартир на наш взгляд должно вновь пойти в рост.
А главное, как говорит Александр Ляховенко, в ближайшие три-четыре месяца изменение цен квадратного метра новостройки маловероятно. Еще меньше вероятность того, что цены буду снижаться. Так что, специалисты советуют приобретать новостройку либо в ближайшие пару месяцев, либо уже потом, когда ситуация на рынке стабилизируется. Главное — за ней следить. Сюрпризы и парадоксы не исключены.
