AmurMedia, 1 июня. Покупка квартиры или дома остаётся одной из самых серьёзных инвестиций большого числа людей. При этом даже новое жильё далеко не всегда соответствует ожиданиям покупателей, а за свежим ремонтом на вторичном рынке могут скрываться серьёзные проблемы. Какие дефекты чаще всего встречаются в новостройках, почему особую осторжност надо проявлять пир покупке коттеджей, насколько выросла грамотность покупателей и какие уловки используют застройщики при передаче жилья — об этом ИА AmurMedia рассказал судебный строительный эксперт, внештатный эксперт Торгово-промышленной палаты Хабаровского края, преподаватель строительной экспертизы и строительного контроля Владимир Захаров, работающий в профессии с 1998 года.
Владимир Захаров. Фото: Из архива Владимира Захарова
— Владимир Александрович, чем принципиально отличается приёмка квартиры в новостройке от приёмки жилья на вторичном рынке?
— Сегодня основными заказчиками услуг по приёмке жилья являются дольщики новостроек. Смысл процедуры заключается не только в технической оценке качества строительства, но и в юридических последствиях. Покупатель должен подписать акт приёма-передачи квартиры. Согласно 214-ФЗ, квартира может быть принята либо с замечаниями, либо без них. Если замечания зафиксированы, застройщик обязан устранить недостатки в сроки, предусмотренные договором. Как правило, речь идёт примерно о 60 днях.
Задача специалиста по приёмке — выявить дефекты строительства, классифицировать их и подготовить перечень замечаний для передачи застройщику. На вторичном рынке спрос на такие услуги тоже есть, но он значительно ниже. Если сравнивать объёмы, то на сотни квартир в новостройках приходится буквально одна квартира на вторичном рынке.
— Почему так происходит?
Спрос на вторичное жилье в Хабаровске за год вырос на четверть— На вторичном рынке действует другой правовой механизм. Если жильё продаётся по договору купли-продажи, даже если продавцом выступает сам застройщик, он может отказаться устранять выявленные недостатки. В моей практике были случаи, когда мы обнаруживали серьёзные дефекты — кривые стены, проблемы с окнами. На это застройщик отвечал: "У вас договор купли-продажи. Мы ничего устранять не будем. Все недостатки уже учтены в стоимости квартиры".
Довольно часто меня приглашают оценить качество коттеджей перед покупкой. Если я вижу критические недостатки — например, сквозные трещины через всё здание или через оконные проёмы, которые могут привести к разрушению конструкций, — рекомендую отказаться от покупки независимо от размера скидки.
Встречаются и другие серьёзные нарушения. Например, несоответствие высоты помещений нормативам. По действующим требованиям высота жилого помещения должна составлять не менее 2,5 метра. Мне попадались дома, где этот показатель составлял 2,4 метра и даже 2,35. Такие помещения не могут считаться жилыми и должны исключаться из жилой площади.
Если говорить о коттеджах, то моя статистика выглядит довольно тревожно: из десяти осмотренных домов к покупке я рекомендую только два. К сожалению, сегодня многие строят так, как умеют.
— Получается, различий между приёмкой новостройки и вторичного жилья не так много?
— С точки зрения эксперта главная задача всегда одна — выявить недостатки. Просто на вторичном рынке это сделать сложнее: есть отделка, накопившийся износ инженерных систем, электропроводки и других коммуникаций.
Есть и важное юридическое различие. При оценке вторичного жилья мы руководствуемся действующими строительными нормами и правилами. А при приёмке новостройки необходимо учитывать нормативную базу, которая действовала на момент выдачи разрешения на строительство. Даже если позже законодательство изменилось, оценка проводится по тем требованиям, которые были актуальны на дату получения разрешения.
ремонт квартир, отделочные работы, рабочий, стройка, дом, жилье, капитальный ремонт. Фото: Илья Аверьянов, ИА Primamedia
— Какие дефекты сегодня встречаются в новостройках чаще всего?
— Безусловный лидер — окна. Причём проблемы с окнами встречаются фактически в каждой новостройке. Речь идёт либо о некачественном монтаже, либо о дефектах самих оконных конструкций. Это могут быть плохо заполненные монтажные швы, искривлённые профили, проблемы с регулировкой фурнитуры, некачественное стекло. Особенно заметны эти недостатки зимой, когда на окна воздействуют перепады температур и ветровые нагрузки. Летом многие проблемы просто невозможно увидеть. Поэтому я всегда рекомендую дополнительно обследовать окна зимой с использованием тепловизора.
Очень часто обнаруживаются непропененные подоконники и откосы. Бывает, что при монтаже фасада повреждаются элементы оконной конструкции, из-за чего появляется сквозное продувание. Отдельная проблема связана со свойствами самого ПВХ-профиля. Зимой его может деформировать под воздействием холода и ветра. Летом профиль выравнивается, а зимой появляются продувания и промерзания.
— Какие дефекты идут следом за окнами?
— На втором месте — стены. Сегодня широко используются пеноблоки. Изначально этот материал применялся как утеплитель, но затем его стали использовать как стеновой материал, в том числе для наружных стен. К сожалению, качество кладки и швов часто оставляет желать лучшего. Встречаются случаи, когда сами блоки трескаются, а через трещины происходит продувание и промерзание наружных стен. Есть вопросы и к качеству монолитных конструкций, прежде всего к геометрии поверхностей.
— А если квартира продаётся с отделкой?
— Тогда появляются другие лидеры среди дефектов. В квартирах с чистовой отделкой первое место занимает качество укладки напольных покрытий. Очень часто ламинат укладывают на плохо очищенное основание. Под ним остаются цементная крошка, строительный мусор и мелкие камни. В результате пол начинает хрустеть уже при первых шагах. На четвёртом месте находятся входные двери. Часто не работает фурнитура, двери плохо закрываются, имеют повреждения, полученные во время строительства.
Зимой часто выявляются промерзания углов и оконных проёмов. Ещё одна хроническая проблема — вентиляция. На мой взгляд, во многих современных домах она остаётся морально устаревшей. Летом естественная вентиляция практически перестаёт работать из-за отсутствия перепада температур, а зимой герметичные окна лишают её необходимого притока воздуха. В результате растёт влажность и появляется грибок. При этом качество строительства всё же постепенно улучшается. Застройщики понимают, что покупатели стали значительно грамотнее и чаще приходят на приёмку вместе со специалистами и юристами.
Владимир Захаров. Фото: Из архива Владимира Захарова
— Есть ли ещё проблемы, о которых редко говорят?
— Да. Многие застройщики любят объяснять недостатки словами: "Это проектное решение". Но однажды я принимал квартиру вместе с архитектором, который проектировал этот дом. Представители застройщика на каждое замечание отвечали: "У нас всё по проекту". Архитектор только улыбался и говорил, что большинство решений давно изменены, а от авторского надзора застройщик отказался. К сожалению, нередко встречаются ситуации, когда построенный объект имеет весьма отдалённое отношение к первоначальному проекту.
— На вторичном рынке какие проблемы владельцы чаще всего пытаются скрыть перед продажей?
— Честно говоря, я бы не сказал, что это массовое явление. Мой опыт показывает, что большинство продавцов достаточно открыто говорят о недостатках. Все понимают, что обнаружение скрытых дефектов может привести к серьёзным юридическим последствиям.
Если говорить о коттеджах, то насторожить должен свежий ремонт во всём доме перед продажей. Иногда за красивой отделкой скрываются проблемы с фундаментом, просадки, сырость или деформация конструкций. Был интересный случай ещё во времена моей работы риелтором. Осматривали коттедж после ремонта. Я просто постучал по стене и обнаружил пустоты под обоями. Хозяйка призналась, что заделала отверстия и заклеила их. Затем аналогичная ситуация обнаружилась в другой комнате. После этого она искренне удивлялась, как удалось так быстро найти эти места. Но если говорить в целом, рынок Хабаровска остаётся достаточно честным с точки зрения сокрытия дефектов.
— Стало ли в последние годы больше претензий к качеству строительства?
Просрочка по ипотеке на новостройки в Хабаровском крае достигла 133 млн рублей— Нет. Последние три года ситуация остаётся стабильной. Когда покупатели начали массово приглашать профессиональных приёмщиков, количество выявляемых замечаний резко выросло. Сейчас это уже стало нормой. В среднем по каждой квартире фиксируется от 15 до 20 замечаний. В квартирах с отделкой их обычно больше, но в целом объём претензий остаётся примерно одинаковым. При этом застройщики стали активнее искать компромисс. Кто-то предлагает денежную компенсацию, кто-то строительные материалы, кто-то готов выполнить дополнительные работы. Можно сказать, что рынок стал заметно более клиентоориентированным.
— Есть ли застройщики, которые годами повторяют одни и те же ошибки?
— Если говорить откровенно — да, и это практически все застройщики. Новые виды дефектов появляются редко. Из года в год повторяются проблемы с монолитом, ровностью стен, установкой окон, герметизацией швов, инженерными коммуникациями и электрикой.
Причина во многом связана с кадровой ситуацией. Одни и те же строительные бригады переходят с объекта на объект, а вместе с ними мигрируют и типичные ошибки. Очень часто отсутствуют отверстия под инженерные коммуникации, плохо выполнены канализационные проходки, возникают вопросы к качеству электромонтажа. Для специалистов многие такие недостатки уже стали классическими.
— Бывали случаи, когда застройщик или продавец пытались давить на вас или покупателей?
— Прямого давления я не встречал. Бывали различные уловки. Например, некоторые застройщики стремились добиться подписания акта без замечаний и начинали устранять дефекты прямо во время осмотра. В прошлом встречались случаи, когда для осложнения работы специалистов отключали лифты в многоэтажных домах. Но сейчас подобных историй практически нет. Все понимают важность репутации.
— Какой самый серьёзный дефект вам приходилось обнаруживать?
— Самые опасные случаи связаны с аварийными ситуациями. Например, когда в квартире уже во время приёмки происходит протечка отопления или водоснабжения. Бывали случаи с трещинами в панелях, которые вообще не должны были попасть на строительную площадку.
Отдельно отмечу проблему высоты потолков. Согласно требованиям законодательства, высота жилого помещения должна составлять не менее 2,5 метра. Однако мне встречались квартиры с высотой 2,48 метра и даже ниже. Формально такие помещения не соответствуют требованиям к жилым.
Очень серьёзную опасность представляют незакреплённые элементы. Недавно при осмотре квартиры радиатор отопления сорвался с креплений и упал на ноги хозяйке. К счастью, всё обошлось без тяжёлых последствий. Вообще вопросы безопасности на многих стройках вызывают серьёзное беспокойство. Людей приглашают принимать квартиры, когда работы ещё не завершены: вокруг строительный мусор, арматура, оголённые провода, недостаточное освещение. Были случаи, когда дети получали удар током из-за незаизолированных проводов.
Ещё одна серьёзная проблема — промерзание стен и окон. Мне приходилось видеть квартиры, где температура внутренних поверхностей практически совпадала с уличной из-за отсутствия нормального утепления и герметизации швов.
Новостройка.. Фото: Илья Аверьянов, ИА PrimaMedia.ru
— Что покупатели чаще всего упускают при самостоятельной приёмке?
— По моим оценкам, без специалиста люди пропускают около 70% недостатков. Даже если человек имеет строительный опыт, без специального оборудования крайне сложно выявить промерзания, пустоты в конструкциях, отклонения геометрии и многие другие дефекты. Кроме того, есть экономическая сторона вопроса. По нашим расчётам, средняя стоимость выявленных недостатков в Хабаровске составляла около 365 тысяч рублей на квартиру. Фактически человек, который принимает квартиру самостоятельно, рискует впоследствии устранять эти недостатки уже за свой счёт.
— Насколько выросла грамотность покупателей за последние годы?
— Очень заметно. Если ещё два-три года назад людям приходилось объяснять, кто такой специалист по приёмке и зачем он нужен, то сейчас большинство уже понимает саму процедуру. Покупатели всё чаще приходят не только с техническими специалистами, но и с юристами. Это особенно важно, потому что иногда в акты приёма-передачи включаются формулировки, которые могут повлиять на право покупателя требовать неустойку за нарушение сроков строительства. Поэтому я всегда рекомендую внимательно изучать документы перед подписанием и при необходимости консультироваться с юристом.
— Какие три главных правила вы бы дали человеку, который завтра идёт принимать квартиру?
Первое — обязательно привлекать специалиста по приёмке. Принимая собственными силами, вы дарите определённое количество денег застройщику. Зачем делать такой подарок — непонятно.
Второе — обязательно уточнять, имеет ли этот специалист реальный опыт работы в строительстве. Если человек никогда не работал на стройке, это серьёзный повод задуматься.
Третье — обращать внимание на оборудование. Качественная приёмка невозможна без профессионального инструмента: уровней, измерительных приборов, тепловизора и других средств контроля.
Именно сочетание практического опыта и профессионального оборудования позволяет объективно оценить качество жилья и избежать дорогостоящих проблем в будущем.
