Рынок недвижимости в Хабаровске за последний год претерпел серьезный стресс: падение доходов граждан в пандемию и, как результат, снижение платежеспособности потенциальных покупателей, плюс стимуляция покупки путем введения государственных мер поддержки, таких, как, например, льготная ипотека, дали в результате высокий спрос, приведший к стремительному подорожанию квадратных метров. На поверхность этого "коктейля" медленно всплывает, казалось бы, вовсе нелогичная тенденция: покупка недвижимости в качестве инвестици. Что на самом деле происходит на рынке жилья ситуации, корр. Amurmedia рассказали эксперты.
"Неурожайным" для продавцов квартир июль 2021 года назвала риэлтор агентства недвижимости "Альянс Амур"Ирина Черниенко. Эксперт отметила, что количество продаж упало как на рынке новостроек, так и на рынке вторичного жилья. Хотя и льготная, и "Дальневосточная" ипотеки сыграли свою роль в формировании повышенного спроса ранее: среди покупателей в разы больше тех, кто приобретает жилье на средства ипотеки. И даже при отмеченном риэлтором временном снижении спроса, попадаются покупатели, которые сами не собираются жить в купленной квартире.
— Встречаются разные клиенты, в том числе и такие, кто рассматривает приобретаемую квартиру как инвестицию. Даже несмотря на то, что покупать квартиру для последующей сдачи ее в аренду, скажем, не совсем выгодно. В своей практике я, как и мои коллеги, сталкивалась с разными ситуациями. Бывало такое, что некоторые арендаторы буквально снимали двери с петель… но люди продолжают покупать недвижимость и для того, чтобы потом ее сдавать, — поделилась Ирина Черниенко.
По мнению частного риэлтора Романа Гладкова, купить квартиру, чтобы получать доход с ее аренды — так себе инвестиция.
— У нас в Хабаровске всегда цена на жилье была неоправданно высокой. Теперь она подскочила еще больше. А стоимость аренды при этом не увеличилась. Вырисовывается такая картина: покупка обходится дорого, а "выхлоп" в виде арендной платы такой же, как и пять лет назад. Такая инвестиция не окупается. Если, скажем, средняя однокомнатная "хрущевка" стоит 3,5 млн, а ежемесячный доход от нее — порядка 17 тысяч рублей, сколько лет она будет окупаться? Это не инвестиция, а похороны денег ради пассивного дохода, — констатировал эксперт.
ЖК "Поколения" в Хабаровске. Фото: хабаровск.талан.рф
При этом в городе есть новые жилые комплексы, где вроде бы и дом сдан, и квартиры уже раскуплены, а "признаков жизни" нет — ни припаркованных машин рядом, ни, так сказать, соседской активности. Один из примеров — ЖК "Поколения" компании-застройщика "Талан". Ирина Черниенко отметила, что у "Талана" на самом деле "хорошо раскупаются" квартиры. Роман Гладков отметил несколько факторов, которыми обусловлен "простой" приобретенных квадратных метров в этом (и аналогичных) ЖК:
— В первую очередь, эти квартиры сдавались без ремонта. То есть, чтобы заселиться туда самим или заселить арендаторов, нужно потратить время на отделочные работы. Кроме того, когда ввели "Дальневосточную ипотеку" все буквально побежали покупать квартиры по льготной ставке. Нужна — не нужна квартира, думали потом. Застройщики, видя такой ажиотаж, тут же подняли ценник. В итоге люди сэкономили на процентах по ипотеке, но переплатили за квадратные метры. И вышло, что государство дало поддержку, а рынок в ответ дал повышение цен. Возвращаясь к инвестициям в жилье — не знаю, насколько это может быть эффективно ввиду еще и этого фактора.
По мнению доктора экономических наук, профессора Вадима Заусаева, покупка квартир как инвестиций может быть объяснена желанием людей сберечь свои деньги на фоне высокой инфляции:
— Люди пытаются как-то сохранить свои сбережения, поэтому стараются вкладывать в недвижимость. Это единственное более-менее стабильное вложение, уверенность в сохранении своих вкладов. Сегодня инфляция высока, жить с инфляцией в перспективе сложно. Также покупатели пытаются попасть в продлённую льготную ипотеку. Но главное — это именно желание сберечь финансы. На банки сегодня надежд нет, вкладываться в различные отрасли экономики сегодня стало сложным.
Вот и получается, что ситуация приняла форму "замкнутого круга", когда в надежде на стабильность люди вкладываются в жилье, пользуясь государственной поддержкой, тем самым увеличивая спрос.
— Это рыночный закон: предложение всегда зависит от спроса. С одной стороны льготная ипотека с пониженной ставкой, с другой — цены на жилье эту льготную ипотеку снивилировавшие, — объясняет Вадим Заусаев. — Наше правительство не готовилось заранее к возможным изменениям на рынке, хотя могло ввести соответствующие меры, например, стимуляцию дополнительного строительства жилья. У нас все время "бьют по хвостам". Да, рост цены за ростом спроса — это нормально, но только для нерегулируемого рынка. А регулируемый рынок отличается от дикого тем, что государство сразу включается, включает инструменты, позволяющие подавить негативные процессы.
