Коронавирус обнажил давнюю проблему непрозрачности деятельности управляющих компаний для собственников жилья и нежилых помещений. В критический момент у предприятий, оказывающих жилищные услуги, не оказалось ни кадровых, ни финансовых ресурсов на решение "вопроса жизни и смерти". И это при том, что свои реальные расходы эти компании старательно прячут за скупыми строками укрупнённых финансовых отчётов. Плюс к тому предпринимателей, владеющих помещениями в многоквартирных домах, вынуждают ремонтировать общедомовое имущество за свой счет – плюс платить по полной, как жильцы, сообщает корреспондент ИА AmurMedia.
МинЖКХ не вправе
Как уже сообщало агентство, по мнению экспертов, отрасль управления многоквартирными домами (МКД) уверенно входит в пятёрку сверхдоходных видов деятельности наряду с нефтяниками и золотодобытчиками. И как тогда перед лицом коронавируса они оказались без сил и средств? Да просто на бумаге все вносимые средства оказались освоены. Куда именно? В сложившейся бесконтрольной системе собственники помещений узнать не могут. И министерство ЖКХ Хабаровского края, которое пытаются призвать на помощь граждане, разводит руками.
— Компании для управления домами не назначает никто. Жилищный кодекс наделил таким правом самих собственников помещений в МКД. Они сами выбирают себе управляющие компании на общем собрании. Тариф на содержание общего имущества дома также устанавливают сами собственники своим общим собранием. Вмешиваться в финансовую деятельность управляющих компаний мы полномочий не имеем, — разъясняет замминистра – начальник финансово-экономического управления министерства ЖКХ Хабаровского края Елена Костенко. – Но, управляющие компании обязаны отчитываться перед теми, кто им платит за услуги: выставлять ежегодно финансовую информацию на свой сайт, в ГИС ЖКХ.
Как говорит Елена Костенко, они это делают. Но, как правило, в укрупнённом виде. Закон не установил конкректную форму отчёта. В итоге из пяти расходных строк собственники помещений не могут увидеть, на какие именно работы и услуги потрачены их деньги.
— Мы разъясняем гражданам, которые пишут к нам жалобы, что они вправе обратиться в управляющую компанию от своего имени с запросом предоставить сведения, на какие именно работы в доме потрачены средства и в каком объёме, — продолжает Елена Костенко. — Такую информацию вправе потребовать любой собственник помещения в доме лично от себя. А управляющая компания согласно Жилищному кодексу не вправе отказать.
Именно так и поступил собственник нежилых помещений в многоквартирных домах Хабаровска. Сделал запрос в управляющую компанию, в трёх домах которой имеет помещения.
Ответ обескуражил. Как выяснилось такая простая казалось бы схема, описанная Министерством ЖКХ Хабаровского края, в реальных условиях не особо то и работает. Потому что ту самую информацию, в которой УК "не в праве отказать" показать можно по-разному.
Бизнес платит дважды
Управляющая компания в ответ на запрос о работах на доме и затратах на них отправила собственника нежилых помещений на сайт и в ГИС ЖКХ. В письменном виде. И это в ответ на просьбу предостаавить перечень работ, сметы на них и формы КС-2, заполненные по окончании работ. Это унифицированные документы, утверждённые Минстроем РФ. По ним, как говорят многие владельцы нежилых помещений в Хабаровске, не сложно увидеть реальный расход средств и оценить, насколько он оправдан. А на сайте управляющей компании и в ГИС ЖКХ — пять строк. После такого письменного ответа собственник помещений обратился в прокуратуру Центрального района Хабаровска. Однако она не усмотрела в действиях предприятия жилищных услуг нарушение закона.
Вот вам и закон. По мнению краевого Минжкх Жилищный кодекс РФ обязывает управляющую компанию предоставить своему клиенту, которому выставляет счета за свои услуги, детальную информацию о расходах по его запросу. А по мнению районной прокуратуры компания, которая этого не сделала, закон не нарушила.
Другой контрольный орган — Главное управление регионального государственного контроля и лицензирования правительства Хабаровского края, также не усмотрел нарушений в отказе предоставить детальную информацию. Более того, как уже сообщало агентство, эта инстанция направляет собственников помещений, желающих подробно разобраться в финансовой деятельности управляющей компании, в полицию. Если, конечно, заявители усмотрели в действиях управляющей компании признаки преступлений или правонарушений. Только как их усмотришь, если детальную информацию о расходовании денег собственников управляющая компания они попросту не даёт?
Как говорят в бизнес-сообществе Хабаровска, при этом управляющие компании еще и не ремонтируют общее имущество дома за деньги, которые платят собственники нежилых помещений наравне с жильцами. Крыша течёт? Стояк прохудился? Бордюрный камень рассыпался? Управляющая компания запросто заявляет:: вы же коммерсанты. Вот и ремонтируйте за свой счёт.
Квитанции. Фото: ИА AmurMedia
Естественно, при таком отношении многих управляющих компаний практически к каждому коммерсанту, владеющему нежилым помещением в многоквартирном доме, у бизнеса возникает вопрос: а за что тогда мы платим "управляйке"? Покажите. Может, действительно вам тех денег, что платим и мы, и жильцы, на все заботы по дому не хватает? А раз детально не показывают, сразу возникает подозрение, что "управляйкам" есть что скрывать.
И главное — проблема возникла не вчера и не позавчера, она длится годами, так почему же профильные краевые структуры до сих пор с этой ситуацией не разобрались?
Пусть не ноют, а работают
— Конечно есть что скрывать, не сомневайтесь. Вот вам факт: у нас тариф на содержание жилья 26,46 рублей с квадратного метра. Он не менялся с 2008 года. С того момента, как мы отказались от услуг управляющей компании и создали ТСЖ, — рассказывает председатель ТСЖ "Монолит-133", что управляет домом на улице Волочаевской в Хабаровске Сергей Шинкаренко. – Этих денег и сегодня хватает на достойное содержание нашего 100-квартирного дома с лифтом. За первые годы на эти деньги мы постепенно отремонтировали всё, что за много лет привела в упадок управляющая компания, а теперь поддерживаем в надлежащем состоянии.
Домом управляет ТСЖ с 2008 года. Фото: ТСЖ "Монолит-133"
А вот соседний такой-же дом, как рассказывает Сергей Шинкаренко, содержит управляющая компания. Берут по 46 рублей с квадратного метра. Так там люди сами лампочки вкручивают и сами выходят перила хлоркой протирать.
— У управляющих компаний не хватает денег на санитарную обработку подъездов? Меня-то не смешите. Мы пошли в магазин, да и купили бутылку "Белезны" за 20 рублей. Полстакана в ведро с водой – и вперёд! — знает о чём говорит Сергей Шинкаренко. — В ящике 30 бутылок. На месяц на обработку подъезда два раза в день за глаза хватит. А управляющие компании что, в своём бюджете с их тарифов не могут найти 600 рублей на дом??? Пусть не ноют, а работают.
И то верно: управляющие компании в отличие от ресторанов, турфирм и других закрывшихся отраслей в пандемию продолжают работать. Да, будет у них кризис неплатежей. Но, часть клиентов, кто зарабатывает, продолжат платить. А те, кто задолжает, расплатятся потом.
Что касается коммерсантов, владеющих нежелыми помещениями в многоквартирных домах, у многих из них ситуация куда как более серьёзная, если не сказать — критическая. В части из помещений, сданых в аренду, предприятия закрылись. Заработка у них нет никакого. Оплатить пользование помещением они, естественно, не могут. А расходы на содержание недвижимости нести ее собственникам. Сдать в аренду эти площади другим предпринимателям тоже не возможно. Да и своё предприятие, пока не кончится пандемия, не реально открыть. У субъектов бизнеса, имеющего на балансе недвижимость в многоквартирных домах, сейчас каждая копейка на счету. Как, собственно, и у многих владельцев квартир в этих домах. Не работают и не имеют дохода сейчас многие. И как в этой ситуации обязать управляющую компанию показать собственникам дома использование каждой их копейки?
Меняйте шило. На мыло?
Один из выходов из сложившейся ситуации предлагает министерство ЖКХ Хабаровского края.
— Собственники помещений в МКД могут сменить управляющую компанию или сменить способ управления в своём доме, — говорит Елена Костенко. – Такой опыт в Хабаровском крае есть. Есть примеры, когда собственники снижают тариф на содержание жилья. И управляющая компания с этим соглашается. Что касается формы отчёта, советую при изменении тарифа составить на него смету не из пяти строк, а так, как считают нужным собственники. С полной расшифровкой, если надо – с приложениями. Тогда и управляющая компания будет обязана раз в год отчитываться по этой смете.
Подъезд. Фото: ИА AmurMedia
А что? Тариф на содержание жилья устанавливается не чаще одного раза в год. И если год от утверждения действующей ставки уже прошёл, теоретически прямо сейчас можно составить свою смету на новый тариф, договориться с УК продолжить работу в новых условиях (если тариф на копейку меньше предыдущего, УК может не согласиться), провести общее собрание собственников, утвердить тариф и направить протокол собрания в "управляйку". Но, отчёт по новой форме мы получим только в первом квартале следующего года. А как быть сейчас? Сменить управляющую компанию?
Сменить оно, конечно же, сложно, но можно. И такой опыт в краевой столице есть. Только пока нет стандартной формы договора управления, стандартной формы финансового отчёта, к примеру, по сметам и формам, утверждённым Минстроем РФ, другая компания точно также сможет прятать от собственников многоквартирных домов их деньги.
А разработать документы для управляющих компаний Хабаровского края, по мнению и бизнес-сообщества, и ассоциации председателей многоквартирных домов Хабаровска, и местных отделений политических партий, вполне может, и должно профильное министерство Хабаровского края. Депутаты же краевой думы вполне могут принять закон, обязывающий управляющие компании на территории края отчитываться по установленной форме. Тогда отрасль жилищных услуг в крае автоматически станет прозрачнее и понятней собственникам помещений.
Так, об этом не так давно говорил и председатель совета регионального отделения партии "Справедливая Россия" Игорь Глухов, подчеркнувший необходимость того, чтобы краевое министерство ЖКХ совместно с председателями советов домов разработало единую и понятную собственникам жилья форму отчётов. А в заключение, с его слов, нужно обязать все компании на территории края именно по ней и отчитываться.
МинЖКХ Хабаровского края давно пора разработать единую форму отчётов для УК — Глухов Это позволит повысить прозрачность отрасли и поспособствует улучшению оказания услуг населению, считает председатель "Справедливой России"
— Мы еще в феврале разговаривали с министром ЖКХ о разработке единой формы отчетов для управляющих компаний, — напомнил председатель ассоциации советов МКД Хабаровска Евгений Федоренко. — Сами мы с такой задачей без помощи специалистов не справимся.
Однако на дворе апрель, из недр краевого МинЖКХ такой документ так и не вышел. Ведомство занимается мониторингом цен на услуги управляющих компаний и разъяснениями прав и алгоритма действий собственникам жилья. А управляющие компании в то же время как прятали деньги жильцов за строчками укрупнённых отчётов, так и прячут. А нерасторопность краевых ведомств в решении данного вопроса, наталкивает на определенные мысли...
