Собственникам жилья в Хабаровске порой выгоднее пользоваться услугами управляющих компаний для обслуживания многоквартирных домов, нежели создавать свое товарищество собственников жилья. В то же время, при выборе способа управления МКД нужно учитывать все нюансы, а не только стоимость услуг, сообщил в беседе с корр. ИА AmurMedia директор ООО "Ремонтно-эксплуатационное предприятие" (РЭП) Николай Панин.
- Добрый день, Николай Васильевич. Сфера ЖКХ – одна из самых больных тем для горожан: постоянный рост тарифов, зачастую низкое качество коммунального обслуживания. А в последние годы чуть ли не основным является вопрос по управлению домом – что выбрать, управляющие компании или ТСЖ? Расскажите, в чем преимущество УК перед ТСЖ? Плюсы и минусы? Почему, например, пользоваться услугами УК выгоднее, чем создавать ТСЖ? И как можно комбинировать эти виды управления домом?
- На самом деле выбрать, какой именно способ управления многоквартирным домом лучше, очень сложно. И в том, и в другом случае есть свои особенности, положительные или отрицательные стороны. На мой взгляд, пользоваться услугами управляющей организации выгоднее именно потому, что управляющие компании работают с каждым жильцом непосредственно напрямую и собирают информацию от каждого в отдельности. В данном случае, важное для нужд многоквартирного дома решение принимается всеми его собственниками, которое впоследствии исполняется компетентными в сфере жилищно-коммунального хозяйства специалистами управляющей организации. Тогда как товарищество собственников жилья состоит из самих собственников МКД, которые, как это часто бывает, не обладают специальными познаниями в области управления жилым фондом, а также финансовой или иной материальной базой.
Например, многоквартирному дому требуется косметический ремонт или срочная ликвидация последствий аварии, в том числе паводка, а на лицевом счете нет достаточных для этих целей денежных средств. В данном случае товарищество собственников жилья не имеет возможности выполнить все принятые на себя обязательства по надлежащему содержанию и ремонту жилья, и будет ждать, пока денежные средства не накопятся, и ждать, возможно, придется долго. Вместе с тем, управляющая компания, являясь коммерческой организацией, может своевременно и качественно выполнить все вышеуказанные работы даже за счет собственной прибыли предприятия, позволив себе некоторые коммерческие риски, постепенно возмещая их без последствий для нужд многоквартирного дома, путем взыскания в будущем долгов со злостных неплательщиков жилищно-коммунальных услуг.
Еще одно преимущество УК перед ТСЖ в том, что от их услуг можно очень быстро отказаться в случае, если жителям дома кажется, что услуги исполняются некачественно. От ТСЖ так легко отказаться собственникам не получится, что подтверждается многочисленной судебной практикой по искам собственников к недобросовестными товариществам собственников жилья. Кроме того, члены Правления ТСЖ кроме квартплаты обязаны оплатить единовременный членский взнос.
Однако, несмотря на то, что законодательством РФ запрещено управление многоквартирным домом двумя управляющими организациями, Управляющие компании успешно взаимодействуют с товариществами собственников жилья путем оформления договорных правоотношений на обслуживание домом, которые контролируются не только собственниками, но и самим ТСЖ.
- Какие наиболее распространенные проблемы для УК, с которыми она сталкивается в процессе управления жилыми домами? И на что, в свою очередь, чаще всего жалуются жильцы обслуживаемых домов?
- Самой распространенной проблемой в работе управляющей организации является наличие злостных неплательщиков жилищно-коммунальных услуг, а также ветхого жилого фонда, который необходимо также качественно обслуживать как и новостройки, хотя все реально понимают, что требуется значительные денежные средства на восстановление благоприятных условий для проживания граждан в этих домах, которых у собственников не будет никогда, да и их расходование попросту нецелесообразно. Кроме того, пассивность самих собственников также сказывается на работе "управляшек", поскольку без их своевременных решений тормозится процесс проведения мероприятий по текущему ремонту, необходимых многоквартирному дому.
К сожалению, жилищное законодательство РФ постоянно претерпевает изменения, за которыми граждане не успевают следить, не всегда понимая, как его применять. Одни только формулы расчета доли общедомового потребления коммунальных ресурсов чего стоят. Естественно, жильцы, в последнее время, чаще всего стали обращаться по вопросам перерасчета ОДН. ООО "РЭП" также стремится к снижению обращений на ненадлежащее содержание и ремонт МКД, стараясь повысить качество и своевременность предоставляемых услуг по управлению МКД.
- Какой стаж работы у вашей УК? Сколько домов находится у вас на обслуживании?
- ООО "Ремонтно-эксплуатационное предприятие" осуществляет свою деятельность в сфере жилищно-коммунального хозяйства с февраля 2007 года, что свидетельствует о том, что наша организация далеко не новичок в управлении жилищным фондом. ООО "РЭП" с собственниками заключены договоры управления в отношении 74 многоквартирных жилых домов.
- У всех до сих пор остался на слуху скандал с резко возросшим ОДН, когда в счетах у людей появились чуть ли не астрономические цифры. Ваша УК столкнулась с этой проблемой? Как она разрешилась?
- К сожалению, проблема роста ОДН не обошла нас стороной. Тем не менее, в целях минимизации и оптимизации общедомового потребления ООО "РЭП" постоянно проводит разъяснительную работу среди собственников, нацеливая граждан на оснащение своих квартир и домов индивидуальными и общедомовыми приборами учета энергоресурсов, а также своевременной и системной передачи их показаний, необходимых для начисления платы за жилищно-коммунальные ресурсы. Несмотря на то, что у собственников сейчас нет обязанности по ежемесячной передаче расчетных данных, однако, именно собственники в первую очередь заинтересованы в том, чтобы эти показания передавали все жильцы МКД одновременно и в полном объеме, так как все это влияет на изменения доли ОДН. Сейчас активно и плотно работаем во взаимодействии с председателями Советов МКД, которые в определенный период собирают показания приборов учета энергоресурсов с жильцов своего МКД. Кроме того, активно проводится работа по выявлению лиц, незарегистрированных в занимаемых ими жилых и нежилых помещениях, проводим иные мероприятия по энергосбережению. В этой связи, полагаю преждевременным утверждать, что проблема резкого роста ОДН разрешилась. Однако наша управляющая компания предпринимает все зависящее от нее, чтобы снизить размер платы за общедомовое потребление.
- Существует ли конкуренция между управляющими компаниями Хабаровска? В чем она выражается? В чем ваше конкурентное преимущество?
- Естественно, в любой отрасли существует конкуренция. Жилищно-коммунальное хозяйство не является исключением, поскольку управляющие организации состязаются друг с другом за потребителей жилищно-коммунальных услуг с использованием изменения цен, качества работ и услуг, сервисного обслуживания и т.п. По своей сути "здоровая", цивилизованная конкуренция дает возможность показать сильные и слабые стороны работы управляющей организации и дать возможность собственникам выбирать именно ту управляющую компанию, которая полностью удовлетворяет их требованиям. Жилищное законодательство способствует развитию подобной конкуренции, наделяя собственников правом выбора управляющей организации либо смены способа управления на непосредственное управление самими собственниками либо с помощью товарищества собственников жилья. Нашу управляющую организацию от других отличает открытость и доступность для собственников, мы работаем персонально с каждым собственником, обратившимся к нам с заявкой. Все аварийные заявки отрабатываются немедленно, контролируется качество выполненных работ. Как следствие, жители домов, находящихся под нашим управлением, практически не имеют к нам никаких претензий, что является самой лучшей благодарностью за нашу работу.
- На что нацелена работа вашей управляющей компании? (например, получение прибыли или обеспечение качественного сервиса).
- Работа нашей Управляющей организации нацелена на предоставление качественных услуг в сфере ЖКХ, а также сохранение обслуживаемого жилищного фонда. Если люди будут довольны нашей работой, значит наша управляющая организация не зря работает в данной отрасли, соответственно будет и прибыль. Я нисколько не сомневаюсь, что это взаимовыгодное сотрудничество собственников и управляющей организации.
