PrimaMedia, 26 мая. Призрак "красной зоны" по доле нераспроданного жилья в новостройках, в которую Приморье поместили эксперты Российской строительной недели (16+) в марте этого года, так или иначе продолжает будоражить причастные умы в регионе. Власти Приморского края в лице Минарха (министерства архитектуры и градостроительной политики) тогда, напомним, рекомендовали девелоперам "повышать качество своего продукта, усиливать маркетинг и снижать стоимость квадратного метра". 19 мая девелоперское сообщество, по всей видимости, ответило Минарху в ходе круглого стола "Строительство жилья во Владивостокской агломерации. Стагнация и кризис или спад накануне нового бума?". Подробности — в материале ИА PrimaMedia.
Генеральный директор АН "ГРЦ" (ООО "Городской риэлторский центр") Сергей Косиков — экспертизе которого, к слову, в бизнес-сообществе края по-настоящему доверяют — тезис о некоем "кризисе" в виде затоваривания на рынке новостроек отмел сразу.
— Каждый месяц есть 10% проектов, у которых ни одной продажи. И есть первая "пятерка" девелоперов, которая продает 30% всего объема, — напомнил Косиков, отметив, что рынок сейчас очень стабилен, и среднемесячный уровень в 600-700 сделок (по Владивостокской агломерации) сохранится, по его прогнозам, и в 2026 году.
Сергей Косиков. Фото: ИА PrimaMedia
По оценке эксперта, рынок действительно находится под давлением высокой ставки рефинансирования, кратно возросшего числа факторов риска ("раньше было, условно говоря, пять, а теперь 25") и общего падения маржинальности, однако его главная "пружина" и не думает ослабевать.
— Люди покупали квартиры и будут покупать. Людям нужно жилье, люди хотят жить завтра лучше, чем они жили вчера. Людям нужны новые сценарии жизни, потому что подрастает новое поколение, меняются принципы потребления, — сказал Сергей Косиков.
Совладелец и президент DNS Group Дмитрий Алексеев в начале своего выступления отметил, что сам факт обсуждения девелоперами темы прибыли — уже очень позитивный сигнал (ведь в противном случае обсуждали бы убытки).
— Надо строить! — в лоб обозначил свою позицию Алексеев. — 10 лет назад во Владивостоке строилось около 100 тысяч кв. метров жилья. Это было вообще ни о чем, это превращало Владивосток в умирающий город. Поэтому нам нужно выдавать разумное количество "квадратов", чтобы рынок жил, чтобы жила индустрия как таковая — подрядчики, проектировщики… И краевое правительство заинтересовано в этом, это явно важный для него показатель.
Дмитрий Алексеев. Фото: ИА PrimaMedia
Дмитрий Алексеев заявил о своей уверенности в том, что "Владивосток может строить гораздо больше и гораздо больше продавать".
— Я вообще считаю, что миллион квадратных метров, которые строятся сейчас — это прямо минимальный минимум, должно строиться два — два с половиной миллиона в год. Почему во Владивостоке должно строиться меньше, чем в Тюмени?
— сказал выступающий, оговорившись, впрочем, что такие результаты отрасль может дать при "хороших обстоятельствах".
Правильной реакцией же со стороны девелоперов на имеемые обстоятельства президент DNS Group считает повышение внимания к работе над "продуктом", комплексное развитие инфраструктуры вокруг новостроек и осознание необходимости "чуточку больше побегать за покупателем".
— Я считаю, что все потихонечку наладится, все движется в правильную сторону. Просто движется непредсказуемо и достаточно хаотично, — дал прогнозную оценку ситуации господин Алексеев.
— В России надо жить долго и надеяться на лучшее. Надеяться на лучшее — и на некий запас оптимизма. И я согласен, что никакого кризиса нет. Поберегите разговор про кризис до настоящего кризиса.
Выступление Дмитрий Алексеев завершил своим традиционным тезисом о том, что потенциально у Владивостока очень много конкурентных преимуществ и как город (а скорее, агломерация) он просто обречен на развитие.
Дмитрий Алексеев раскрыл подробности проекта общественно-делового центра в "DNS Сити" Президент DNS Group уверен, что даже в период турбулентности на строительном рынке создание Большого Владивостока продолжится
Руководитель отдела продаж "Ренессанс Сити" Анна Полянская, поддерживая предшествующих выступающих, отметила, что рынок в принципе суров, и в любых условиях сильные игроки выживают, а вот "кому не суждено — тому не суждено". Но даже "сильные" сегодня как-то радикально увеличить продажи, по оценке госпожи Полянской, не могут, поскольку проектное финансирование, по сути, не дает возможности конкурировать ценой, а она — главный фактор для покупателя.
Анна Полянская. Фото: ИА PrimaMedia
Генеральный директор "Ренессанс Сити" Валерий Азаров развил тему желаемых факторов, которые могли бы активизировать продажи новостроек.
— На мой взгляд, наверное, самый очевидный инструмент на сегодняшний день — это, собственно говоря, снижение стоимости денег. Понятное дело, что есть определенный набор аргументов у Центробанка в части удержания уровня ставки, — отметил выступающий, добавив, что текущее снижение ключевой ставки на полпроцента за раз пока трудно коррелировать с увеличением числа ипотечных сделок на рынке недвижимости.
Важными факторами для рынка именно Приморья Валерий Азаров также назвал снижение платежеспособности населения (в том числе и "благодаря" повышению утильсборов на импортные авто, от оборота которого, уверен Азаров, во многом зависит средний доход людей в крае), а также сокращение самого населения Владивостока.
Валерий Азаров. Фото: ИА PrimaMedia
Здесь между господином Азаровым и господином Алексеевым возникла небольшая полемика, поскольку последний как раз уверен в том, что население столицы ДФО остается стабильным — официально 640-650 тысяч, по факту — в районе 800 тысяч. Президент DNS Group в этом вопросе апеллировал к "большим данным" по СИМ-картам, каковыми данными цифровой ритейлер как раз и обладает. В итоге все все-таки сошлись на том, что вопросы статистики сегодня — именно что вопросы, но никак не однозначные ответы.
Алишер Аббасов, генеральный директор ИСК "Система", напомнил, что введение в свое время проектного финансирования в жилищном строительстве — и, соответственно, "введение" банков в этот бизнес на правах полноценных партнеров — сегодня дает и позитивный эффект.
— То же самое проектное финансирование, те же самое поддержание стройки со стороны банков — они дают нам такое скромное, но оптимистичное видение нашего будущего, — сказал Аббасов. — Если я правильно понимаю коллег, то нынешнюю ситуацию надо пережить. Я думаю, что отрасль в целом сейчас в ожидании, в ожидании чего-то лучшего. Кризиса нет, в том числе и благодаря тем механизмам банковского финансирования, которые были в свое время запущены.
Алишер Аббасов. Фото: ИА PrimaMedia
Коммерческий директор жилого квартала Р4 Дмитрий Ионов в своем выступлении обратил внимание на лимиты дальневосточной ипотеки — 6 и 9 млн рублей. По его мнению, это один из главных факторов, сдерживающих продажи.
— С одной стороны, дальневосточная ипотека дала мощный стимул, с другой — создала ограничения. Сегодня люди покупают не квартиры, а банковские продукты. Клиент приходит и спрашивает: "Что у вас с субсидиями?" Это посыл застройщикам — нужно работать с продуктом, а не со ставкой,
— отметил Ионов.
Дмитрий Ионов. Фото: ИА PrimaMedia
По оценке выступающего, строительный рынок Приморья сейчас находится в целом на стадии стабилизации, однако в краевой столице существует серьезный фактор, мешающий "успокоению" рынка — отсутствие среднего класса среди населения.
— Сегодня мы видим поляризацию на рынке: строят либо эконом, где конкурируют только ценой, либо бизнес-класс, и там, и там продажи хороши. А вот тот самый "комфорт" и "комфорт-плюс", куда пытаются зайти большинство застройщиков, сейчас за продажи переживает, — сказал господин Ионов.
Антон Пичкур, генеральный директор, ООО СЗ "Регион", отметил, что при в принципе конечном количестве покупателей новостроек сегодня в крае достаточно много игроков-девелоперов, и поэтому квартира становится все более сложным продуктом.
— Мы более внимательны к местам общего пользования, к созданию благоустроенных территорий и площадок. Я думаю, что вот это, наверное, является какой-то важной ценностью для текущего покупателя, — сказал выступающий.
Также по оценке гендиректора ООО СЗ "Регион", конечным в крае является и банк земельных участков, пригодных под строительство жилой недвижимости, соответственно, растущая стоимость земли не может не сказываться на конечной цене новых "квадратов".
Антон Пичкур. Фото: ИА PrimaMedia
Маркетолог ООО СЗ "Регион" Анна Кабанец поддержала своего руководителя в том, что "отработка" любого жилого комплекса в части инфраструктурных решений выходит сегодня на первый план в итоговых продажах, причем в этой "отработке" полноценно конкурировать друг с другом могут девелоперы, создающие целые кварталы, и строители отдельных МКД.
Анна Кабанец. Фото: ИА PrimaMedia
Заместитель генерального директора ГК "Атлант Девелопмент" Александр Федюков, говоря в целом о "самочувствии" рынка, оценил ситуацию как положительную.
— У нас появился продукт. У нас уже столько комплексов, что можно выбрать на рынке все, что хочешь. Покупатель стал избирательным, то есть люди уже не просто покупают квадратные метры, они уже выбирают образ жизни. В целом, это положительное явление, — сказал Федюков. — Если мы говорим "хорошо или плохо", то почему плохо? У нас ведь никогда и не было там 5 тысяч сделок в месяц. Сейчас есть 600 — это та зона, в которой можно работать, просто нужно повышать свое качество. А если мы говорим про, что бы хотелось, то, конечно, было бы здорово, если бы повысилась платежеспособность нашего покупателя.
Александр Федюков. Фото: ИА PrimaMedia
Директор ООО "Астон" Дмитрий Лончаков продолжил тему возросшей требовательности покупателя и в этой связи назвал "болью" Владивостока именно точечную застройку.
— Покупатель сейчас подходит к выбору более осознанно. То есть он видит, что есть проблемы с парковкой, со школами, с садиками, и это для многих является критерием, мне кажется, основополагающим. Сейчас нам дают по разрешению 0,5 машиноместа на квартиру, грубо говоря, это ни в какие ворота не лезет, и мы имеем просто переполненные улицы, затрудненный трафик, что не является плюсом для жителей Владивостока. И поэтому комплексное развитие территорий, по моему сугубо личному мнению, будет являться как бы таким более реальным фактором успешных продаж, — сказал господин Лончаков.
Дмитрий Лончаков. Фото: ИА PrimaMedia
С особым мнением по ситуации на рынке жилой недвижимости Владивостокской агломерации выступило научное сообщество, прежде всего — в лице доктора экономических наук, кандидата технических наук, профессора кафедры экономики и управления ВВГУ Александра Павловича Латкина. Экономист прежде всего отметил, что никакая отрасль ни в каком регионе не может быть оторвана от общего положения дел в российской экономике.
— У нас методология государственной статистики не совсем совершенна, мягко так скажу. Но, тем не менее, по итогам первого квартала 2026 года и Президент, и правительство признали, что мы закончили первый квартал с отрицательными показателями валового внутреннего продукта, — напомнил выступающий.
Комментируя прозвучавшие в ходе предшествующей дискуссии сравнения показателей строительства жилья и его продаж во Владивостоке и Краснодаре, Тюмени, Екатеринбурге, экономист, ссылаясь в том числе и на свой опыт руководства Советским районом Владивостока, назвал такие сравнения некорректными.
— Понятно, что Владивосток испокон веков считался городом специфичным, с малой селительной территорией. Я руководил коллективом, который разрабатывал первую концепцию развития Владивостока. И тогда мы решали, что во Владивостоке строить уже негде в этих условиях. И надо идти на север, что мы и сделали — сейчас идем на север. Но при этом мы понимаем, что себестоимость строительства в силу вот этих геологических, природно-климатических условий — она выше, чем в Тюмени, предположим, и тем более — в Краснодаре или в Санкт-Петербурге, — сказал Латкин.
Александр Латкин. Фото: ИА PrimaMedia
Говоря о демографической емкости рынка недвижимости Приморья и Владивостока, профессор ВВГУ призвал не обольщаться по поводу существенного прироста населения (и соответственно, роста спроса на жилье). По мнению Латкина, заметный отток коренного населения имеет место, однако чисто статистически он замещается мигрантами, которые, впрочем, тоже уже покупают квартиры.
Негативными последствиями нынешней ситуации на рынке жилой недвижимости экономист назвал возможный рост числа "недостроев" из-за финансовых проблем застройщиков, причем "недостроев" с уже частично выкупленными квартирами. Банкротств же девелоперов из-за недостаточных продаж в уже сданных объектах Латкин призвал не боятся, поскольку, по его предположению, банки, получив имущество банкротов в виде квартир, будут заинтересованы в их скорейшей реализации, что может привести к существенным дисконтам в цене.
В целом же ученый отметил, что значительной опасностью и для участников рынка, и в целом для региона остается невысокое, по его мнению, качество экономических и социальных прогнозов.
— Надо прогнозировать не так, как прогнозировали наши бывшие руководители, а нам надо сделать объективный, хороший прогноз. Ну, хотя бы до тридцатого-тридцать шестого года. К 1 июля, кстати, будет разработана новая стратегия развития Дальневосточного федерального округа. Тогда и увидим, что будет ждать Дальний Восток в предстоящие годы, — завершил свое выступление Латкин.
Вера Макарова. Фото: ИА PrimaMedia
Тезисы профессора отчасти дополнила доцент Инженерной школы ВВГУ Вера Макарова, которая указала, в частности, на в целом недостаточную проработку вопросов транспортной инфраструктуры и ее доступности при жилищном строительстве во Владивостоке. Также выступающая отметила положительный опыт ряда российских регионов в части реализации проектов КРТ с использованием механизмов "трейд-ин", при которых благодаря поддержке региональных властей жители старого жилья получили возможность переселиться в новое с посильной доплатой.
Итоговое резюме круглого стола, тем не менее, сделали девелоперы в лице Алишера Аббасова, который выразил уверенность в том, что практически в любой аудитории на вопрос "Хотели бы вы улучшить свои жилищные условия?" руку поднимет большинство.
— Я думаю, что пока люди хотят улучшать свои жилищные условия, рынок будет жить,
— подытожил генеральный директор ИСК "Система".
Алишер Аббасов. Фото: ИА PrimaMedia
От ИА PrimaMedia напомним, что инициатором и организатором проведения круглого стола "Строительство жилья во Владивостокской агломерации. Стагнация и кризис или спад накануне нового бума?" выступило Приморское отделение Союза журналистов России (ПКО СЖР) при поддержке Владивостокского государственного университета (ВВГУ).
