Активное жилищное строительство меняет облик Хабаровска, способствуя росту новых микрорайонов и выполнению программ по расселению аварийного фонда. Однако сложившаяся динамика приводит к острой проблеме: новые дома часто появляются быстрее, чем объекты социальной инфраструктуры. Это создает системный дисбаланс и реальные проблемы для жителей, выражающиеся в нехватке мест в детских садах и школах, перегруженности поликлиник и дефиците общественных пространств. Устранение этого разрыва и выработка эффективных механизмов синхронного развития города являются важной задачей. На встрече "Делового клуба" (16+) ИА AmurMedia обсудили с нашими гостями баланс жилой застройки и социальной инфраструктуры.
Модератором встречи выступила руководитель ИА AmurMedia Александра Красилова.
Тематическое фото. Фото: ИА AmurMedia, Евдокия Сорокина
Спикерами встречи "Делового клуба" стали:
- Алексеева Юлия Николаевна, и.о. заместителя министра образования и науки Хабаровского края — начальника управления общего образования;
- Калашникова Татьяна Игоревна, заместитель директора департамента архитектуры, строительства и землепользования по градостроительному регулированию администрации г. Хабаровска;
- Казарцев Тимофей Викторович, коммерческий директор группы компаний "ДА! Девелопмент", индустриального парка "Авангард", председатель комитета по преференциальным режимам МРО "Деловая Россия" по Хабаровскому краю и ЕАО;
- Красилов Кирилл Андреевич, индивидуальный предприниматель в сфере строительных работ;
- Леонова Татьяна Анатольевна, заместитель начальника управления образования Администрации г. Хабаровска по финансовым вопросам и ресурсному обеспечению;
- Первых Вячеслав Викторович, заместитель директора ООО "Мастер";
- Шамсутдинова Гульнара Камильевна, заместитель министра строительства Хабаровского края по экономическим вопросам.
Разговор начался с ситуации в городе Хабаровске как самом густонаселенном поселении края, где активнее всего идет жилищное строительство и откуда чаще слышны жалобы людей на дефицит социальной инфраструктуры. Как мы знаем, на территории Хабаровска действует долгосрочный план комплексного социально-экономического развития Хабаровской городской агломерации, утвержденный распоряжением Правительства Российской Федерации № 2058-р от 31 июля 2023 года. Этот документ предусматривает развитие города до 2030 года и включает меры по финансированию и строительству объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры.
Тематическое фото. Фото: ИА AmurMedia, Евдокия Сорокина
Тематическое фото. Фото: ИА AmurMedia, Евдокия Сорокина
Тематическое фото. Фото: ИА AmurMedia, Евдокия Сорокина
По словам Татьяны Калашниковой, в рамках реализации утверждённого долгосрочного плана на территории города Хабаровска предусмотрено строительство 18 объектов детского дошкольного образования и 4 общеобразовательных школ. Для решения вопросов обеспечения территорий социальными объектами применяются механизмы синхронизации строительства жилья и объектов социальной сферы с учётом законодательных норм и федеральных программ. Основным таким механизмом в настоящее время является реализация территорий в рамках комплексного развития (КРТ). Администрацией города ведётся активная работа по вовлечению территорий в оборот по механизму КРТ, который, на сегодняшний день, помимо прочего, является основным действующим способом расселения и сноса ветхого аварийного жилищного фонда.
Татьяна Калашникова: Одним из важнейших аспектов реализации КРТ — снос ветхого и аварийного жилья
— Сейчас застройщик, работая по КРТ, берет на себя и груз создания социальной инфраструктуры. Однако площадь участка не всегда позволяет разместить отдельно стоящие здания под эти цели. Тогда, например, детский сад допускается сделать встроенно-пристроенным. В настоящее время администрация рассматривает возможность включения в договоры обязательств застройщика выполнять ремонт либо реконструкцию уже существующих социальных учреждений. Таким образом, деятельность застройщиков в рамках комплексного развития направлена не только на новое строительство, но и на улучшение существующей инфраструктуры, решение важных социальных вопросов и повышение качества жизни горожан.
Тематическое фото. Фото: ИА AmurMedia, Евдокия Сорокина
Как отметила Гульнара Шамсутдинова, заместитель министра строительства Хабаровского края по экономическим вопросам, на территории края, на данный момент действуют 68 компаний-застройщиков, абсолютное большинство — федеральные. Сегодня рынок жилищного строительства в России стал прозрачнее и цивилизованнее, хотя некоторые последствия прежних схем строительства всё ещё ощущаются. Проблема обманутых дольщиков, к сожалению, сохраняется и в Хабаровском крае, несмотря на активные усилия властей.
Гульнара Шамсутдинова: В Хабаровском крае ежегодно вводится порядка 510 тыс. кв. метров жилой недвижимости. Сейчас в крае насчитывается 37 территорий, одобренных для комплексного развития, из них уже утверждены 12.
— Наиболее крупным проектом КРТ является район Ореховая Сопка, где планируется возвести жилье общей площадью около 1 млн кв. метров на участке размером 207 га. Стоит упомянуть проект "Хабаровск Сити", разработанный специально для нашего города. Проект подразумевает масштабное капитальное строительство на территории 125 гектаров. Реализация проекта рассчитана на девять лет, начиная с мая 2025 года. В составе комплекса предусмотрены три школы на 2700 учащихся, десять детских садов, современные коммуникации (водоснабжение, энергоснабжение, теплообеспечение), искусственно созданный береговой участок и благоустроенная набережная. "Хабаровск Сити" станет крупнейшим финансово-деловым центром города.
Тематическое фото. Фото: ИА AmurMedia, Евдокия Сорокина
Механизм КРТ действует не только в Хабаровске, но и в Комсомольске-на-Амуре. У нас нет задачи перетянуть жителей из районов в краевой центр, наоборот — мы должны развивать все поселения. Конечно, объективно строительство в северных труднодоступных районах дороже, соответственно, дороже и обустройство социальной инфраструктуры. Сейчас мы изучает возможности модульного строительства, когда дома собираются практически как конструктор. Технология может быть востребована как раз в труднодоступной местности, позволит быстро строить жилье, некоторые соцобъекты.
Тимофей Казарцев: Отсутствие локального рынка стройматериалов бьет по кошельку конечного потребителя
— Ситуацию усложняет то, что к каждому объекту необходимо создавать не только социальную, но и инженерную инфраструктуру — дороги, коммуникации. Всё это требует дополнительных вложений. И, конечно, в итоге за всё платит конечный потребитель, потому что эти расходы закладываются в себестоимость строительства и, соответственно, в стоимость квадратного метра. Кроме того, мы видим ежегодный рост себестоимости проектов — порядка 10%. Причин для роста себестоимости несколько. Прежде всего — отсутствие локального рынка строительных материалов: большинство позиций приходится завозить. Далее — дефицит квалифицированных кадров: профессиональных специалистов, подрядчиков, прорабов. Таких компаний на рынке немного. Ну и, конечно, остаётся острой проблема дорогого подключения к инженерной инфраструктуре — для застройщиков это одно из самых затратных и сложных направлений работы. Очень важно понимать, что мы сейчас действуем как одна команда: бизнес, девелоперы, муниципальные органы власти, министерства, ведомства, институты развития — все работают совместно. Это единая команда, потому что мы хотим, чтобы край и город развивались эффективно, чтобы повышался уровень жизни людей и росла инвестиционная привлекательность.
Тематическое фото. Фото: ИА AmurMedia, Евдокия Сорокина
Вячеслав Первых: Тот факт, что все вопросы по технологическим присоединениям — газификации, электроснабжению, отоплению — полностью переданы подрядным организациям, негативно сказываться на рентабельности проектов.
— Сталкиваемся с тем, что развитие проектов идёт очень долго, а реализация растягивается за счёт увеличения сроков. То есть у нас механизмы работы и задержки, аналогично ситуация с коммуникациями: очень часто мы просто работаем с коммуникациями, дорожная карта переносится на полгода, на год вперёд. Отсюда, естественно, возникают дополнительные затраты подрядчика. Это ведёт к росту стоимости проектов. Экономически страдают и застройщик, и конечный покупатель. Цена квадратного метра растёт, потому что на застройщика ложится значительная финансовая нагрузка и множество непредвиденных расходов. Поэтому сейчас очень сложно точно рассчитать, стоит ли реализовывать проект. Конечно, это оправдано, если всё будет прозрачно и понятно. Однако прогнозным планированием в нынешней экономической ситуации заниматься сложно, горизонт у большинства компаний — два-три года.
Тематическое фото. Фото: ИА AmurMedia, Евдокия Сорокина
Кирилл Красилов: Главный барьер — это, по большей части, отсутствие кадров и инженерно-технического персонала.
— В целом наша роль как малого бизнеса ограничена. Мы занимаемся очень узконаправленной деятельностью и не можем брать на себя большой объём работ, потому что просто нет ресурсов. Мы можем работать по узконаправленным специальностям — например, электрика, отделка, финишные стадии строительства. Крупные объекты мы не потянем, так как не хватает ни ресурсов, ни техники. Большие сложности с кадрами — не хватает ИТР, рабочих. Кроме того, кредиты сейчас невыгодны, чтобы развиваться, приходится использовать собственные средства. Поэтому степень присутствия малого бизнеса в строительстве сейчас очень низкая — развиваться крайне трудно.
Тематическое фото. Фото: ИА AmurMedia, Евдокия Сорокина
Важно понимать, что все меры — КРТ, преференции для инвесторов, вкладывающихся в социальную инфраструктуру, дадут отложенный эффект. То есть здесь и сейчас проблема пока останется острой. Но есть альтернативные решения, о которых рассказали представители сферы образования.
Юлия Алексеева: Большая часть социальной инфраструктуры была построена ещё в советское время. Поэтому проектная мощность, заложенная при строительстве этих учреждений, и та, которая сегодня соответствует нормативам, санитарным нормам и правилам СанПиНа, так называемая расчётная, разнится.
— Говорить о том, что можно развивать социальную инфраструктуру на первых этажах уже построенных зданий, невозможно — нормативы просто не будут соответствовать. В данном случае оказывать услуги по уходу и присмотру, вероятно, можно с соблюдением норм СанПиН, но получить лицензию на образовательную деятельность и заключение надзорных органов, в данном случае Роспотребнадзора, практически невозможно. Есть вариант открытие семейных групп и альтернативные формы организации детского образования.
Тематическое фото. Фото: ИА AmurMedia, Евдокия Сорокина
Когда многодетная мама с педагогическим образованием имеет трёх и более детей, она может открыть семейную группу. В этом случае она будет зачислена в штат действующего детского сада и сможет оказывать услуги по уходу и присмотру как для своих детей, так и для других детей — знакомых или желающих получать такие услуги в форме семейной группы. Это одно из новых мероприятий, включённых в программу поддержки рождаемости. Такой опыт у нас уже был, например, в Вяземском районе. Мама, находящаяся в декретном отпуске, может пройти переподготовку. Имея высшее образование, ей необходимо сделать несколько шагов и приложить усилия, чтобы организовать такую деятельность.
По словам заместителя начальника управления образования Хабаровска Татьяны Леоновой, из 70 школ в краевом центре 68 работают с нагрузкой свыше 100%, а некоторые — более 200%. При этом 46 школ из имеющихся 70 функционируют в две смены.
Татьяна Леонова: По поручению президента мы должны перейти на односменный режим работы. Но сделать это без строительства новых образовательных объектов невозможно.
— Это создаёт большую нагрузку на учителей, и понятно, что родителям неудобно, когда их дети учатся в две смены. Поэтому город Хабаровск заинтересован в активном строительстве детских садов и школ. Для этого, вероятно, необходима финансовая поддержка со стороны федеральных структур. По детским садам ситуация аналогичная. В новых микрорайонах действующие детские сады и школы, находящиеся в шаговой доступности, уже работают с высокой нагрузкой — от 110% до 170%. Естественно, увеличение числа обучающихся и превышение нормативов сказываются на качестве обучения.
Тематическое фото. Фото: ИА AmurMedia, Евдокия Сорокина
Вместо послесловия
Хабаровску очень нужна социальная инфраструктура. И она, наверное, не менее важна, чем темпы жилищного строительства, наличие льготных ипотечных программ, обустройство дворовых территорий. Покупая квартиру в жилом микрорайоне, каждому жителю Хабаровского края хотелось бы, чтобы все его потребности соответствовали ожиданиям. Комплексное развитие территорий призвано решить проблему, однако придется подождать.
