Покупка квартиры — это серьёзный шаг. Выбирая квартиру, нужно тщательно проверить объект недвижимости на все возможные риски, чтобы вместо жилья не купить пустоту или хроническую головную боль. А это, согласитесь, непросто. Ну о скольких критериях может знать, или хотя бы догадываться, будущий владелец жилой недвижимости? Три, пять, десять? На самом деле перечень рисков при приобретении существенно шире. корр. ИА AmurMedia удалось проконсультироваться по вопросу юридической проверки квартиры с профессионалами, имеющими многолетний опыт. На вопросы журналиста ответил руководитель и владелец агентства недвижимости "Подкова" Александр Пестерев.
Если вам приглянулась квартира на вторичном рынке, то начинать изучать историю вопроса нужно с проверки документов, кто на самом деле является собственником жилого помещения и вправе совершать сделку. Это необходимо сделать, чтобы избежать в дальнейшем случаев мошенничества или признания сделки недействительной.
Неприятным сюрпризом при совершении сделки могут стать ограничения, наложенные на квартиру. Обезопасить себя можно, выяснив, не оспаривается ли квартира в суде, не находится ли она в залоге или под арестом, выплачена ли на нее ипотека, нет ли отметок о возражении или изъятии. Попросите у собственника выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта, чего будет вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.
Кадастровая стоимость квартиры определяется для расчета суммы налогов на недвижимость.
Чтобы избежать переплат, необходимо узнать ее настоящую кадастровую стоимость и определить, не завышена ли она.
Чтобы не попасть на уловки мошенников, покупателю первым делом стоит обратить внимание на самого владельца квартиры. Обязательно нужно проверить его паспортные данные. Быстрее всего это получится сделать при помощи бесплатной формы на сайте Федеральной миграционной службы – система сообщит, существует ли в принципе документ с указанными данными. С особенной осторожностью следует относиться к ситуациям, когда в договоре купли-продажи фигурирует не собственник, а лицо, действующее по доверенности. В этом случае проверять придется как минимум двух человек. Подлинность самой доверенности можно установить только у выдавшего ее нотариуса.
Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия не внушал человек), чтобы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в месячном запое, в состоянии наркотического воздействия, что он психически здоров и вправе заключать договор купли-продажи. Не поленитесь вместе с ним посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок. Это поможет вам в дальнейшем избежать признания сделки недействительной и не потерять деньги.
Выясните, нет ли сведений о банкротстве физического лица. Эту информацию вы найдете в Едином государственном реестре сведений о банкротстве. Она поможет вам в дальнейшем избежать признания сделки недействительной и не потерять деньги.
С не менее пристальным вниманием следует проверить информацию о всех гражданах, имеющих право пользования этой квартирой, которые временно выбыли по призыву, находятся на длительном лечении или в местах лишения свободы. Важно, чтобы к моменту продажу все постояльцы самостоятельно выписались из жилья, иначе новому собственнику в будущем придется решать проблему через суд. Другим неприятным последствием наличия «мертвых душ» могут стать увеличенные коммунальные платежи, которые лягут на плечи нового владельца.
В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать. И если в ходе сделки были затронуты права несовершеннолетних, убедитесь в наличии соответствующих разрешений органов опеки. Это поможет избежать оспаривания сделки в судебном порядке в будущем.
Если жильё было приобретено с использованием материнского капитала, значит дети имеют право на долю в этой квартире. Чтобы это узнать, нужно выяснить, есть ли у продавца несовершеннолетние дети, и, если есть два ребенка или более, попросить предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на семейном сертификате на материнский капитал.
Обременением для новых владельцев может стать наличие пожилого родственника,находящегося на иждивении и пожизненной ренте. Получатель ренты имеет право проживания в квартире при том, что право собственности переходит от него к рентодателю взамен на пожизненное содержание. Владельцем жилья получатель ренты уже не является, но выселить его никуда нельзя. Договор ренты прекращает действовать со смертью рентополучателя.
Чтобы исключить риски на оспаривание сделки в суде, важно выяснить достоверную информацию о наличии возможных наследников на квартиру, которые претендуют на это имущество.
При покупке квартиры обязательно следует проверить информацию о наличии у прежних хозяев заадолженностей за коммунальные и эксплуатационные платежи, а также убедиться, что ими не были нарушены правила подключения и использования коммунально-бытовых услуг. Это поможет вам снизить стоимость квартиры, если эти нарушения устранимы, и вы готовы их устранить, или принять решение отказаться от покупки вовсе.
При наличии перепланировок и самовольных пристроек необходимо разобраться, узаконены ли они, не наложены ли штрафы за незаконную перепланировку, были ли судебные разбирательства. Если перепланировка не узаконена, сделка с ипотекой не пройдет.
Чтобы избежать переплат, необходимо точно рассчитать стоимость нотариальной пошлины, если сделка подлежит нотариальному освидетельствованию.
Если вы решили приобрести квартиру в новостройке, необходимо проверить учредительную документацию у застройщика, чтобы убедиться в его надежности и не оказаться в числе обманутых дольщиков.
В деле купли-продажи квартиры важны, безусловно, все нюансы: содержание договора купли-продажи, процесс передачи денег за квартиру, грамотное написание расписок продавцом, контроль над фактической передачей квартиры – все это составляющие целого понятия «сделка». Но главное – помнить, что при приобретении квартиры юридическая проверка объекта недвижимости — практически исключает возможность того, что приобретаемая квартира не имеет и не будет иметь неприятных сюрпризов.
