22 января 2020. Готов ли Хабаровск к строительному буму, который теоретически должен последовать за введением льготной 2%-ой ипотеки для молодых семей? Свои ответы на вечные проклятые вопросы строительной отрасли дает в интервью известный предприниматель, учредитель ООО "УИП" Константин Юрченко, сообщает корр. ИА AmurMedia Ко Виктория.
— Константин Викторович, как вы знаете, в прошлом году в Хабаровском крае, как и на всем Дальнем Востоке, был дан старт 2%-ой дальневосточной ипотеке. Банки уже радостно отрапортовали, что счастливчикам выданы первые кредиты. Старт-то дали, но насколько готовы наши застройщики и наша строительная индустрия к резко возросшему спросу на новое жилье, к будущему строительному буму?
— Строительный бум? А кто будет строить? В Хабаровске застройщиков, способных вести масштабное строительство, осталось раз-два и обчелся. Кроме "УИПа" это "РеалСтрой", "Фонд жилищного строительства", "ЭНКА Инвест", еще зашел к нам в край недавно ижевский "Талан". Но беда в том, что все более-менее крупные застройщики пользуются услугами одних и тех же генподрядчиков, при этом подрядные организации валятся одна за другой. Помимо того, что у нас уходят с рынка подрядные организации, в крае нет своего кадрового потенциала строительных специальностей. На стройках работают только граждане Узбекистана, Киргизии, Таджикистана, Кореи, Китая, и всё! Скоро на стройках по-русски говорить вообще не будут, даже прорабы не будут!
- А разве это не сами застройщики выписывают себе на стройки иностранную рабсилу? Берите на работу россиян, и стройки заговорят по-русски.
— Сейчас объясню, хорошо, есть свежий пример. Привел я недавно на стройку студентов техникума с прицелом на каменщиков. Так они не знают ни размера кирпича, ни видов кирпичной кладки! И это выпускной курс, мне пятерых лучших в профессии дали! Ну как, скажите, с ними работать? Сегодня у дольщиков требования-то резко выросли: если им возвести кирпичную кладку с неправильной толщиной шва, то будут претензии, будут требовать вернуть деньги, а тут специалисты одну кладку от другой не отличают. Учитывая низкий уровень подготовки рабочих кадров и общий спад в отрасли, думаю, что без общегосударственной или общекраевой программы поддержки строительных специальностей дело не пойдет.
— Так, может, в крае уже есть такая программа?
— Точно не скажу, но почему-то ничего тогда о ней не слышал. И что интересно, наш краевой Минстрой никак на это не реагирует, он вообще отстранился от реальной деятельности и не занимается развитием строительной отрасли. Ну если у министерства нет возможностей, пусть выходит в краевую думу и предлагает ввести нормативные рычаги. А иначе кто захочет пойти в строители? Это тяжелая профессия, пусть и хорошо оплачиваемая. Ни почета, ни уважения, ни льгот, как это было в советское время, когда никто не чурался рабочих специальностей и шел работать на заводы и фабрики. Да, вот тогда это давало и материальные и моральные выгоды. Получается перекос: земского доктора, который за 1 млн рублей едет лечить в село, мы приветствуем, а представителей строительных специальностей никоим образом, к сожалению, не поощряют: ни государство, ни край, ни муниципалитет.
— С кадрами понятно, а как вы можете охарактеризовать состояние строительной индустрии в крае?
— А у нас ее нет. Скоро все строительные материалы будут завозиться вагонами, потому что производство строительных материалов не развивается совсем.У нас было 6 железобетонных заводов, сейчас только 2. И вновь удивляет позиция Минстроя. Обстоятельства, конечно, могут быть разные, но Минстрой-то должен быть заинтересован и должен принять участие, загрузив объемом заказов, чтобы поддержать эти заводы ЖБИ. В крае также нет ни одного деревоперерабатывающего завода. Сейчас в Хабаровском крае, в лесном регионе, дешевле поставить пластиковую дверь, чем деревянную! Это же полный бред!
Теперь другой вопрос — самый, наверное, важный и болезненный. Вопрос земельный. На каких землях бум осуществлять, где нам, строителям, строить? У "УИПа", к примеру, остались только ЖК "Петроглиф", ЖК "Восточный парк", и всё. На улице Совхозной (окраина Железнодорожного района Хабаровска, выделенная под массовую застройку — прим. редакции) земли много, около 170 гектаров, и в принципе есть где развернуться и уже частично развитие района даже пошло, но нет возможности присоединиться к источнику теплоснабжения. Этим вопросом наш Минстрой тоже не занимается — 10 лет топчутся вокруг строительства 35-ой тепломагистрали на Совхозной и так ничего и не решили! Цена вопроса 2,5 млрд рублей — и целый край вместе с ДГК ("Дальневосточная генерирующая компания" отвечает за централизованное теплоснабжение — прим. редакции) не может решить этот вопрос! Сумма-то посильная для края, вы посмотрите, сколько денег Москва вбухивает в строительство своих транспортных колец! Понятно, что Хабаровск не Москва, но ведь здесь и деньги-то другие. Почему Минстрой ничего не делает для развития этой перспективной площадки, почему не пытается получить эти деньги из федерального бюджета? Пусть министр строительства идет в вышестоящее министерство, пусть убеждает, уговаривает, выламывает руки или как-то иначе договаривается, но отрасль надо развивать. Иначе стагнация. Скажу больше — мы, коммерсанты, уже сами готовы финансировать строительство тепломагистрали № 35, но никто не может взять на себя ответственность и решить, кто все-таки будет строить. Уже 2 года я пытаюсь решить эту проблему, а другие, мои предшественники, так и все 10 лет пытались.
— А к кому обращались с этой проблемой?
— Да даже губернатор в курсе! Со мной согласились, что строить надо, и предложили придумывать свои варианты. Но сложность в том, что такие предложения давать должны не абы кто, а специалисты. ДГК предлагает какие-то варианты, но их должны смотреть и в Минстрое, а там, к сожалению, сидят статисты.
Поэтому, я и считаю, что в Хабаровском крае, единственное, к чему пока может привести льготная 2%-ая ипотека, это к частичному закреплению населения на этих землях. То есть поможет остановить отток людей из Хабаровского края и в целом с Дальнего Востока. Однако увеличить количество вводимого жилья эта программа не поможет. И всё потому что ни мэрией Хабаровска, ни Минстроем не проведена работа по подготовке земель под комплексную застройку.
— А может, в Хабаровске просто земли свободной нет, всё занято?
— В Хабаровске земли много. Есть земля на ул. Антенной, на ул. Воронежской, на ул. Совхозной — строй не хочу! Но как строить на той же Совхозной, если нет централизованного теплоснабжения? Строить газовые котельные и газом топить 100 га? В наших условиях это накладно. Это в Краснодарском крае эксплуатировать газовую котельную без ремонта можно в течение 10 лет, а у нас — в течение 2-5 лет. Соответственно, произойдет удорожание. К примеру, строительство вскрышной газовой котельной на "Восточном" для застройщика привело к удорожанию строительства на 3 тысячи рублей за кв. метр. А для жильцов на первоначальном этапе будет дешевле, зато на всех последующих дороже из-за обязательства ремонтировать котельные за свой счет.
— На ваш взгляд, сколько квадратных метров жилья надо вводить в Хабаровске ежегодно, чтобы удовлетворить существующий спрос?
— Думаю, что для Хабаровска вводить в эксплуатацию по 300 тысяч квадратных метров в год — это вполне реально. Это с учетом и дальневосточной ипотеки, и программы по переселению из ветхого, аварийного жилья. БОльшие объемы, может быть, пока и не нужны, потому что не будут востребованы. В перспективе, если всё, что делают власти страны для возврата людей на Дальний Восток, сработает, объемы строительства можно и увеличить, а пока нам и 300 тысяч кв. метров достаточно.
— Вы говорите, что негде строить, но разве мэрия Хабаровска периодически не выставляет на торги земельные участки? Что с ними не так?
— Площади. Сейчас город предлагает площади 4 га. Сравните: 52 га, которые есть у "УИПа" на Совхозной, и 4 га. Ну что можно построить на площади 4 га? А на Совхозной я планировал занять сразу трех подрядчиков, чтобы они строили одновременно 7-8 домов.
Самое печальное, что глобальный вопрос, перспективы развития Хабаровска, никак не обозначен. А он для строительного бизнеса самый важный. И это задача не краевых властей, конечно, а городских. Мы ждем, когда администрация города скажет, в какую сторону нам расти и развиваться. Так было с развитием Южного и улицы Пионерской, и посмотрите, какие новые микрорайоны выросли на тех пространствах. Потому что было где развиваться. На мой взгляд, сейчас нам надо двигаться в сторону Березовки, и туда заводить и общественный транспорт, и развитие инфраструктуры. Следующие перспективные направления — площади под частным сектором в Северном микрорайоне и Воронеж-2.
— А с чиновниками администрации Хабаровска своими проблемами делились?
— Да с кем только не разговаривал уже! И с Корзуном (главный архитектор Хабаровска Аркадий Корзун — прим. редакции), и с другими. Но не все от них зависит. Слабое место органов МСУ в том, что они не могут для себя разрабатывать законы, они работают по тем законам, которые создали другие уровни власти: федеральный, региональный. Периодически созданная одними нормативная база приходит в несоответствие с жизнью других.
— Приведите, пожалуйста, пример.
— Где-то три года назад был поднят вопрос о формировании продажной аукционной стоимости земли на развитие ранее застроенных территорий. Есть определенные нормативы, разработанные и утвержденные предыдущим правительством и предыдущей думой. Муниципалитет предложил, давайте я сам вложу деньги в развитие какого-то земельного участка, а свои затраты выставлю на торги. Ему ответили: так делать нельзя, у тебя показатели стоимости зависят от цены земли в каждом конкретном районе, и дороже продавать ты права не имеешь. К чему я? Участки земли, которые предлагались под ранее застроенные территории, то есть под снос и застройку. Город говорил, что сам готов осуществлять расселение, но чтоб потом эти затраты перенести на стоимость земельного участка и получить свое с покупателя-коммерсанта. Я думаю, любому коммерсанту земля, свободная от бараков, пусть по более дорогой цене, интереснее, чем земля подешевле, но зато с головной болью в виде необходимости расселения. У нас примеров того, как могут поломать бизнес-планы заупрямившиеся жители бараков, множество! Из последних: ЖК "Культура". Это именно те риски, от которых бизнес с радостью бы ушел, заплатив больше, но против бизнеса да и здравого смысла встает закон. Особенно тяжело в таких случаях сейчас, после введения проектного финансирования.
— Что именно в проектном финансировании не устраивает застройщиков?
— Банковское финансирование означает, что деньги предприниматель получает только после сдачи объекта в эксплуатацию и регистрации первого договора. В среднем строительный проект реализуется в течение 5 лет, и на этот срок все деньги заморожены. Да, в этой сумме большая часть денег — кредитная, собственных денег застройщиков там всего 15%, но ведь там остается и прибыль застройщика. Наверное, с точки зрения защиты дольщиков это правильно, но с точки зрения ведения бизнеса — абсолютно неправильно, потому что на длительный срок замораживается та прибыль, которую предприниматель мог бы использовать на новый проект. По-моему, это условие подходит крупным застройщикам с большими оборотными средствами. То есть мы опять возвращаемся к застройщикам-гигантам и толстосумам, которые могут позволить себе действовать в одиночку.
— У нас в регионе в принципе есть подобный застройщик, гигант и толстосум?
— Таким был "Дальспецстрой". Его правопреемник ГВСУ № 6 сегодня вряд ли готов выполнять строительство в таких объемах, какие были у "Дальспецстроя" — по 150 тысяч кв. метров ежегодно. Может быть, пришедший в край "Талан" что-то в будущем покажет, но в настоящем в Хабаровском крае равных "Дальспецстрою" нет.
— "Талан", видимо, из-за того, что ввязался в проект с аварийным жильем, медленно раскачивается.
— Думаю, дело еще и в том, что условия ведения бизнеса в Ижевске и в Хабаровске разительно отличаются. Здесь они сталкиваются с такими проблемами, с которыми никогда не сталкивались у себя дома. В Ижевске, наверное, всё налажено, как хорошие часы, а у нас — болотце. Чтобы до чистой воды добраться, надо ряску и тину убрать.
— В проектном финансировании, с точки зрения застройщиков, вообще есть какие-то плюсы или сплошь минусы?
— Плюсы есть. Их немного, но есть. Главный и огромный плюс — гарантированное поступление денежных средств на строительство. Теперь у застройщиков нет проблем со стройкой — заключил договор с банком и строй — есть проблемы только с реализацией. Если у застройщика маленький процент сбора средств на счетах эскроу, то он платит большой процент банку, если высокий процент на счетах эскроу, то банку — минимальный процент. То есть все зависит от расторопности застройщика и привлекательности самого проекта.
— Для дольщиков тоже не менее важно защитить свои деньги от недобросовестных и жадных застройщиков.
— Да, конечно. У дольщиков есть право, если застройщик их чем-то не устраивает, забрать свои деньги и несут их другому, более интересному или надежному.
— Вы второй дом ЖК "Петроглиф" строите уже на условиях проектного финансирования. Есть какие-то претензии к работе банков исходя из полученного первого опыта?
— Претензий нет — только пожелания. Мы, застройщики, для банков обычные клиенты, такие, как все. Поэтому никаких привилегий в виде сокращения количества процедур и ускоренного рассмотрения заявок нет. Нет и иных подходов к оценке рисков. То есть для нас, строителей, обращение к банкам — это ведь не добровольное желание, а обязанность, а для банков — мы просители, которые пришли что-то клянчить.
— Константин Викторович, все говорят о том, что после анонсирования дальневосточной ипотеки выросли цены и на первичку и на вторичку. Чего ждать хабаровчанам?
— Я, если честно, резкого роста не заметил. На первичку цены растут и из-за проектного финансирования, и из-за инфляции. Из-за проектного финансирования в среднем на 8%. Это те проценты, которые застройщики платят банку за кредит. Ну еще процента 4-5 добавляет инфляция.
— Удорожание не отпугнет покупателей?
— Думаю, нет. Во-первых, застройщики — здравомыслящие люди и понимают, до какого уровня можно поднимать цену. Во-вторых, рынок у нас небольшой, поэтому у покупателей просто нет другого выбора, и они возвращаются.