23 мая 2019. Сделки с недвижимостью – один из самых ответственных и серьезных шагов в нашей жизни. Подавляющая часть взрослого населения любого города хоть раз в жизни сталкивалась с этой сферой. Кто-то при покупке или продаже дома или квартиры предпочитает на свой страх и риск действовать самостоятельно – искать покупателя, составлять договор и прочее. А кто-то, стремясь обезопасить себя от любых неоднозначных моментов, ищет специалиста, способного не только учесть все нюансы сделки, но и помочь оформить ее в точном соответствии действующему законодательству. О том, где найти такого специалиста и почему нельзя в столь ответственном вопросе полагаться только на себя – в интервью ИА AmurMedia рассказал владелец риэлтерской компании "Подкова" Александр Пестерев.
— Наша компания образовалась в 1993 году, то есть, на рынке недвижимости мы работаем уже четверть века. Учредил компанию Игорь Ольховский, сейчас он отошел от дел, полностью посвятил себя хобби – путешествиям и фотографии — и занимается тем, что организует туры на Шантарские острова и в другие живописные места Дальнего Востока.
Я пришел в "Подкову" в 2005 году юристом, Вскоре я "дорос" до генерального директора компании, а позже стал ее собственником. Сейчас я еще возглавляю Дальневосточную гильдию риэлтеров.
С моим приходом компания стала плотно заниматься спорными с юридической точки зрения вопросами, касающимися сделок с недвижимостью – восстановление прав, наследование, раздел, восстановление документов, признание собственником, приватизация, узаконивание самостроя, перепланировки и так далее. Слоган нашей компании – "Недвижимость, юриспруденция". На наш взгляд, эти два термина неразрывно связаны и в нашей деятельности один не может существовать без другого.
— Александр Владимирович, одна из услуг, представляемых вашей компанией – так называемая юридическая проверка квартиры. Разъясните, в чем ее суть и как это происходит.
— К сожалению, в плане юридической проверки недвижимости у хабаровских риэлторов имеется существенный пробел. Случается, что после оформления сделки возникают обстоятельства, которые могут послужить поводом для признания сделки недействительной. Наша деятельность по юридической проверке объектов застрахована по каждому случаю на 5 млн рублей. И если вдруг возникли такие обстоятельства, наша страховая компания полностью компенсирует ущерб. Поэтому мы настоятельно рекомендуем страховать право собственности, особенно, если сделка касается "наследственной" квартиры. Совсем недавно был случай: к нам пришли люди, купившие квартиру через "Дом клик". Сервис не смог проверить наличие наследника, а он был, и теперь оспаривает сделку.
— Различные подобные агрегаторы сейчас довольно популярны…
— Действительно, но они не дают стопроцентной гарантии того, что квартира проверенная и что у покупателя не возникнет в будущем каких-либо проблем. Зачастую они просто проверяют отсутствие обременений. А для того, чтобы выявить возможные "побочные" моменты, порой нужно провести большую работу. К примеру, сейчас стало модным не выделять в квартире, купленной на средства материнского капитала, долю детям. Когда сделка идет через банк, квартира оформляется на одного из родителей, который пишет обязательство, что после погашения ипотеки доля на детей будет выделена. Но часто этого не происходит. И когда таким детям исполнится 18 лет, они смогут прийти в суд и истребовать себе долю в этой квартире. И не важно, что к тому времени квартира может быть перепродана несколько раз – суд встанет на их сторону. Причем закон не предусматривает какой-либо компенсации тем, кто купил квартиру. Вал таких обращений пришелся на начало 2000-х, когда повзрослели дети участников первой волны приватизации недвижимости.
Юридическая проверка квартиры с выдачей соответствующего заключения в нашей компании стоит от 5 тысяч рублей.
— Юридическая чистота квартиры, в первую очередь, волнует покупателя. А о чем беспокоится продавец?
— Продавец больше волнуется о безопасности расчетов. Ведь существует много разных способов: рассрочка, сертификаты, ипотека. К примеру, банк предварительно одобряет ипотеку, и человек ищет подходящий вариант, договаривается с собственником… А когда сделка совершена, банк вдруг отказывает, ссылаясь на собственный регламент. Сейчас много сделок совершаются цепочкой: продажа – тут же покупка, и нужно соблюсти все временные рамки передачи объекта, расчетов, оформления документов, учесть множество нюансов. Конечно, теоретически можно оформить сделку самостоятельно, не прибегая к услугам юристов, но если дело дойдет до суда, вы проиграете, и всего лишь потому, что чего-то не дописали в договоре.
— Какова доля решений суда в пользу ваших клиентов?
— Подавляющее большинство дел, где мы участвуем в качестве юристов, решается в пользу наших клиентов. За последние три года мы выиграли 70 дел. Вот недавняя история. Приходит человек и говорит: "Меня выгоняют из квартиры. Приехал племянник, которому, после смерти отца, как он заявил, по наследству причитается ½ квартиры. Но я точно знаю, что отец писал на меня завещание". Мы идем к нотариусу, а тот заявляет, что не было никакого завещания. Но после того, как был сделан официальный запрос, завещание все-таки нашлось, и суд, естественно, удовлетворил наш иск. Оппонент пытался оспорить решение в Верховном суде, но безуспешно.
Еще один спорный процесс, вызвавший общественный резонанс, касался наследства и долей в квартире. Две женщины, сироты, до совершеннолетия находились в детском доме. Когда умерла их бабушка, их дядя оформил все наследство на себя. Был суд, на котором мы представляли интересы этих женщин. Решением суда половина квартиры отошла им. Одна из молодых женщин говорит: "Я стою в очереди на получение квартиры как сирота, поэтому получать свою долю пока не буду". Вторая изъявила желание получить деньги с тем, чтобы купить себе отдельное жилье и продала свою долю квартиры нам. Сейчас человек, собственник первой доли, громко возмущается по этому поводу и считает себя обманутым, и чуть ли не ведет против нас "боевые действия".
Зачастую проигравшая сторона не желает мириться с решением суда, пытается всюду искать виноватых и сливает негатив на нас – пишет в социальных сетях, в СМИ, называет "черными риэлторами" и совершает прочие необдуманные поступки. Но основная причина проблем в том, что люди не могут или не хотят договариваться между собой. Наша работа – следуя букве закона решить ситуацию.