28 июля 2017. Новый закон в защиту дольщиков радикально проредит рынок долевого строительства в Хабаровском крае. Не исключены также и другие негативные последствия: рост стоимости квадратного метра и сокращение выгодного для покупателей предложения, сообщили корр. ИА AmurMedia участники строительного рынка.
Рынок жилищного строительства в стране в очередной раз трясет: на смену банковским гарантиям и страхованию ответственности застройщиков приходит новая форма защиты прав дольщиков — "Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства".
Напомним, на днях был принят закон о создании публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства". Его главной целью является формирование компенсационного фонда за счет обязательных отчислений застройщиков, занятых в сфере долевого строительства. В случае банкротства застройщика эти средства пойдут в качестве возмещения участникам долевого строительства, а в случае долгостроя — на финансирование завершения строительства. Пока размер отчислений составляет 1,2% от объема каждого договора долевого участия.
По мнению зампреда Закдумы Юрия Матвеева, инициировавшего обсуждение перспектив долевого строительства в Закдуме Хабаровского края в свете нового закона, только так можно надежно защитить дольщиков.
— На сегодняшний день в долевое строительство в Хабароском крае вложено порядка 39 млрд рублей. Люди приходят с уверенностью, что, вложив деньги, они получат вовремя качественное жилье, но не всегда так получается, — отметил он на заседании круглого стола в Закдуме.
По данным краевого Госстройнадзора, в настоящий момент в в реестре пострадавших дольщиков Хабаровского края числится 49 человек. Правда, не все обманутые дольщики поспешили регистрировать свои несчастья.
Стоит отметить, что это далеко не первая попытка со стороны государства регулировать рынок долевого строительства, дабы минимизировать число обманутых дольщиков.
Участники рынка, между тем, подчеркивают, что каждое нормативное нововведение нуждается в шлифовке практикой, а как раз шлифовка, как правило, негативно отражается на застройщике.
— Сейчас внедряют около 50 нововведений, которые перевернут всю работу застройщиков. Причем некоторые вопросы можно просто проговорить, а некоторые требуют понимания и каких-то действий, — подчеркнул владелец СК "Академресурс" Дмитрий Блюм.
К важным он отнес пункт "одна компания — один объект", из-за которого теряют смысл репутация и опыт застройщика:
— Принято это, чтобы исключить пирамиды, когда достройку одного объекта завершают за счет средств с других объектов. Однако этот пункт играет против интересов дольщиков.
Другой момент — взнос в 1,2% в компенсационный фонд. Собирают их исходя из цены продажи, которая указана в договоре долевого участия, а возмещать будут по цене квадратного метра, которая утверждена Минстроем. Это разные цифры. К тому же это соотношение еще и разнится в разных регионах.
— Есть четкий перечень, на что можно тратить деньги, который прямо указан в законе и будет контролироваться банками. В нем нет затрат на строительство внеплощадочных сетей. А пока ни "Водоканал", ни "Тепловые сети" не строят этих сетей, как прописано в законе, потому что они должны строиться по укрупненным расценкам, утвержденным Минстроем, и им это невыгодно. Наши сетевые организации не готовы к принятию закона, а застройщик не сможет выполнить их самостоятельно, — отмечает Дмитрий Блюм.
Также недоумение у него вызвал запрет на возмещение из средств дольщиков затрат на покупку земельного участка, проектирование, экспертизу и проектную документацию. Если иных средств у застройщика нет, то откуда же он возьмет на эти цели?
Такие замечания, по мнению застройщика, можно найти по всем 50 пунктам закона.
— После вступления в силу этого закона количество застройщиков на рынке Хабаровского края однозначно сократится — слишком жесткие условия выдвигает к ним закон, — делает вывод он, — а также может вырасти стоимость квадратного метра.
Подобного мнения придерживается и коммерческий директор ГК "Архстрой" Артем Трифонов:
— Учитывая, что взносы, насколько нам известно, будут вноситься до регистрации первого договора долевого участия, они могут оказаться достаточно обременительными для застройщика. Изыскать такие средства и внести их авансом для компании означает сократить объем необходимых оборотных средств, что меняет саму финансовую модель и приводит к росту стоимости квадратного метра. И конечно, такие требования закона могут подкосить тех застройщиков, у которых нет такой финансовой подушки на начальном этапе строительства.
Рынок перекроят: уйдут малые и слабые, останутся сильные и крупные компании. С одной стороны, понятно, что рынку нужно оздоровление, и среди оставшихся добросовестных застройщиков будет больше, с другой — строительство подорожает, и все дополнительные расходы лягут на плечи дольщиков. Кроме того, качество предложения при таком ограниченном рынке может также снизиться.
— Крупным компаниям невыгодно строить жилье экономкласса, так что не удивлюсь, если в этом сегменте предложение сократится. Кроме того, возрастает риск монополизации и сговора ведущих крупных игроков, — отмечает Артем Трифонов. — В целом не очень понятно, для чего надо было менять предыдущую модель со страхованием ответственности застройщика на эту.
Однако нашлись и такие застройщики, которые иначе видят будущее строительного рынка после вступления нововведений в силу. В новом законе есть плюсы, говорят они.
— Сейчас мы платим те же 1,2% страховым компаниям, так как каждый договор долевого участия сопровождается страховым полисом под эту ставку. Будет государственная компания — да ради бога! На мой взгляд, защищать интересы дольщиков будут намного лучше в госструктуре, чем в частных страховых компаниях, — говорит директор компании "УИП" Константин Юрченко. — Может быть, я пристрастен, но пока все страховые компании, с которыми довелось работать, представляют Московский регион, зарегистрированы в Москве. Это абсолютно новые фирмы, как они получали лицензии, мы не знаем. Серьезные страховые фирмы этим видом деятельности не занимаются, так что в случае чего где искать концы — неизвестно.
Что касается сокращения числа застройщиков, то к нему, скорее приведут последние поправки в 214-ФЗ об участии в долевом строительстве, которые меняют размер уставного капитала в зависимости от объемов строительства долевого участия.
— К примеру, в том формате, в котором мы работаем, потребуется от 100 до 150 млн рублей уставного капитала. Вот это требование действительно может срезать рынок, так как далеко не у каждого застройщика есть такой капитал. Это действительно серьезные деньги, — отмечает Константин Юрченко.
ССЫЛКИ ПО ТЕМЕ:
Обманутые дольщики "ТехноСити" отказывают в доверии Минстрою Хабаровского края
Пепеляев: У "Дальспецстроя" 500 дольщиков и более 150 тысяч кв. метров незавершенного строительства
Дольщики "Казачьей горы" в Хабаровске: Встанем пикетом прямо перед зданием правительства