14 апреля 2022. На рынке готового жилья в Хабаровске риелторы фиксируют спад ажиотажного спроса и заметное снижение количества совершаемых сделок. Вместе с тем и банки отмечают, что заявки на одобрение ипотеки теперь подают реже. Чего ожидать от рынка жилья в ближайшее время, стоит ли отложить покупку недвижимости до "лучших времен" и остановится ли рост стоимости квадратного метра, рассказали отраслевые эксперты в прямом эфире Делового клуба AmurMedia.
В конце марта риелторы зафиксировали резкое повышение спроса на рынке вторичной недвижимости в Хабаровске. Аналогичную тенденцию эксперты отметили и во всех крупных городах страны. В этот период сделки в ускоренном порядке совершали по жилищным сертификатам или за наличные средства, в попытке инвестировать сбережения.
— Безусловно, те меры, которые принял Центробанк, поднимая ключевую ставку, а следом за ним и повышение ставок по ипотечным продуктам в коммерческих банках, сыграли свою роль. И тогда мы действительно наблюдали повышение спроса. Сейчас же присутствует некоторое затишье, — отмечает руководитель агентства недвижимости "Семейный риелтор" Роман Заворотнев. — При этом на момент начала событий цены замедлили свой рост, но ажиотаж сыграл свою роль, и некоторые собственники все-таки получили отличную возможность зафиксировать стоимость, а некоторые даже умудрились на 300-500 тысяч поднять цену.
Однако буквально за последние два дня цены скатились практически до уровня конца прошлого года. То есть теперь те, кто хочет продать жилье, получают предложение от покупателей по ценам конца прошлого года. А к тем, кто все-таки держит цену на высоком уровне, просто никто не идет.
По мнению ряда экспертов, стоимость "вторички" в ближайшем будущем может продолжить снижение. Дело в том, что на готовое жилье в крупных городах не распространяются программы льготной ипотеки. А после повышения ключевой ставки до 17% коммерческие банки готовы продавать ипотеку на вторичное жилье со ставкой от 19% и вплоть до 35%.
— Безусловно, это связано с платежеспособностью населения, потому что именно льготные механизмы субсидирования в тех или иных проявлениях способствуют тому, что жилье становится более доступным. Платежи, по данным ипотечным программам практически в несколько раз становятся ниже обычной ипотеки. Вместе с тем, когда ставка рефинансирования достигает 17%, и средняя ставка по не субсидируемым кредитам на вторичное жилье составляет 20%, то, соответственно, и платежи для населения по таким ипотечным программам становятся достаточно высокими. Тогда потребитель идет туда, где платежи снижаются, там, где жилье становится доступным, даже несмотря на то, что для молодых семей очень важно в моменте приобрести и сразу же заселиться, — отметила Клара Кухта, заместитель директора Хабаровского регионального филиала банка Россельхозбанк.
Тем не менее, по мнению Романа Заворотнева, резкого падения стоимости готового жилья ожидать все-таки не стоит. Более того, в дальнейшем "вторичка" может вновь начать подтягиваться к "первичке", увеличение цен на которую за последнее время лишь наращивает темпы.
— В течение следующих пары-тройки лет, возможно, ситуация устаканится, и банки придут к той системе, которая уже была налажена, и простимулируют покупательский спрос, что конечно, цены поднимет. Но я, если позволите, дам некоторую рекомендацию людям, которые выходят на рынок недвижимости. Не надо быть инвесторами в этой отрасли. Хотите решить жилищный вопрос? Выходите и решайте его, не поддаваясь панике, без попыток инвестировать в бетон, с помощью профессионалов. И так или иначе, где "первичка" стимулируется, там будет так или иначе стимулироваться покупательский спрос со стороны банков на "вторичку", — убежден риелтор.
Еще в конце марта некоторые застройщики были вынуждены пересмотреть бюджет проектов. В том числе из-за этого стоимость квадратного метра увеличилась в среднем на 8%, отмечает директор группы кредитования крупного инвестиционного бизнеса банка "Открытие" Олеся Варфоломеева.
— Очевидно, застройщики не планируют снижать стоимость. С применением счетов эскроу, застройщик вынужден практически все проекты финансировать в банке. Банки подняли ставку, соответственно, у застройщика увеличились расходы на кредиты. В связи со сложившейся ситуацией поднялись и ценники на материалы. Тем, кто не закупил их ранее, пришлось закладывать новые статьи расходов. В связи с чем застройщик просто не может себе позволить снизить стоимость жилья на данный момент, — отмечает эксперт.
Тем не менее спрос на первичное жилье будет стимулироваться дешевой льготной ипотекой. Пока же, как отмечают представители банковского сектора, уровень одобрения по ипотеке незначительно снизился. Причиной тому служит постепенное снижение платежеспособности населения и уменьшение количества обращений.
— Чтобы взять на себя даже средний чек по ипотеке, клиент сейчас должен быть, наверное, чуть богаче, чем раньше в среднем. Если в среднем, клиент мог рассчитывать на сумму кредита в 5 миллионов раньше, то сейчас он сможет рассчитывать на сумму кредита меньше.
Поэтому да, априори можно сказать, что и уровень одобрения сократился, но он прямо коррелирует с платежеспособностью населения. Просто и обращений клиентов стало гораздо меньше. Поэтому могу сказать, что, наверное, чем больше будет заявок, тем больше будет и одобрения. Поэтому, конечно же, заградительных тарифов и барьеров не строим, — заявила Наталья Романова, начальник службы по работе с партнерским каналом продаж Хабаровского регионального филиала АО "Россельхозбанк".
В долгосрочной же перспективе рынок первичного жилья имеет тенденцию к повышению, отмечают эксперты.
— Все, что субсидируется, а это именно первичный рынок и застройщики, имеет тенденцию к повышению. Мы это видим даже на основных экономических показателях, — отметила Клара Кухта. — Поэтому пока еще квадратный метр доступен, стоит приходить, оформлять ипотеку с господдержкой. Могу вам сказать, что я тоже являюсь счастливым обладателем ипотеки с господдержкой. Почему я несказанно рада? Потому что рост стоимости жилья даже у нас на Дальнем Востоке он опережает все темпы инфляции.