Почему в Хабаровском крае не ждут бума на рынке жилищного строительства?

- Самая популярная сейчас государственная ипотечная программа – "Дальневосточная ипотека" по ставке 2% и с максимальным размером кредита 6 млн рублей. Спрос на "Дальневосточную ипотеку" достаточно обширный, и, судя по отзывам наших клиентов, не всегда хватает предложений от застройщиков. Клиенты хотели бы иметь больше выбора в плане территориальном и количественном, если сравнивать со "вторичкой. Также популярна программа "Господдержка 2020" по ставке 6,5%. В отличие от "Дальневосточной ипотеки" максимальный размер кредита по этой программе 3 млн, но недавно президент страны Владимир Владимирович Путин сказал, что будут изменения в программе, и мы ожидаем увеличения размере кредита до 6 млн рублей. Если говорить о "Дальневосточной ипотеке", то подано заявок порядка 2,5 тысячи, выдано уже порядка 650 кредитов на сумму 2,2 млрд рублей. Это 20% от общего портфеля выданных ипотечных кредитов. Средний размер кредита – 3,5 млн рублей. Ипотечным бумом я бы это не назвал, но однозначно спрос увеличился, если сравнивать с суммами кредитов, выданными в 2019 году. При этом, если учесть ситуацию с пандемией, нельзя сказать, что люди перестали покупать квартиры. Спрос на покупку жилья на первичном рынке есть.

- Ипотечный центр "Альфа Банка" в Хабаровске открылся только в феврале, и тогда же мы стали принимать заявки на ипотеку. Когда запустилась программа, которую коллеги назвали "Господдержка 2020" под 6,5%, то клиенты ею заинтересовались, но узнав, что максимальный размер кредита 3 млн рублей, что для нашего региона, соглашусь с коллегами из Сбербанка, маловато,  самостоятельно переориентировались на другие программы. В рамках программы господдержки 2020 заявок по Хабаровску, может, и не так много у нас принято – в районе 100. Но в целом по Сибири и Дальнему Востоку принято около 15000 заявок.

К сожалению, в настоящее время программы "Дальневосточная ипотека" у нашего банка нет, но хочу отметить, что очень часто к нам обращаются клиенты других банков с уже одобренным кредитом под 2%. Они не могут подобрать подходящее жилье в силу того, что, как коллеги правильно сказали, перечень предложений на первичном рынке очень ограниченный, и жилье в цене подросло. Подытоживая, хочу сказать, что интерес к государственным ипотечным программам есть, рост спроса мы видим, но ограничения по возрасту участников программы и по месту расположения жилья, которые заложены в "Дальневосточной ипотеке", а также по максимальной сумме кредита в "Господдержке 2020" сокращают перечень потенциальных заемщиков. Поэтому если говорить об общем росте спроса на ипотеку, то он есть, но, возможно, уместнее все же говорить о своеобразном перетекании клиентов: те, кто раньше брал обычную ипотеку, теперь хотят попробовать взять кредит по госпрограмме.

- Могу подтвердить, исходя из своего опыта, что рынок первички у нас очень ограничен. У людей вообще нет выбора в определенных районах Хабаровска. И более того, я даже заметил другую ситуацию: большинство людей, которые бы воспользовались предложением по программе под 2%, хотели бы построить свой дом, есть спрос на земельные участки. Но, во-первых, большинство банков не готовы кредитовать данный запрос, во-вторых, достаточно жесткие условия по госпрограммам. Помимо всего прочего цены на новостройки теперь завышенные. Если до введения данной программы цены были еще приемлемые, то теперь, извините, 110 тысяч рублей за квадрат – уже неподъемная цена. Это та проблема, с которой мы стали сталкиваться. Что помимо ограниченного предложения еще и ценники неподъемные. Свои коррективы внес также коронавирус. Если в конце прошлого года – начале этого года поток обращений по данным программам был довольно-таки ощутимым, то в марте, апреле, мае их стало намного меньше. Сейчас именно по этим льготным программам заявки опять стали подаваться.  

- Сложно судить о росте предложения в связи с введением программы "Дальневосточной ипотеки" с горизонтом 6 месяцев, три из которых подпали под режим ограниченной деятельности. О чем я могу говорить, так это о повышении интереса застройщиков к Хабаровску и Дальнему Востоку в целом. На протяжении последних двух месяцев я слышу о запуске, как минимум, 5 новых инициатив по строительству жилья либо от компаний, зарегистрированных за пределами Хабаровска, либо от компаний- бывших генподрядчиков, которые решили попробовать себя в роли застройщиков. То есть они приобретают землю и будут работать по новой эскроу-схеме с использованием проектного банковского финансирования. Приморские и сахалинские компании также начинают уже заходить в Хабаровский край. Поэтому я прогнозирую, что объем предложения в течение текущего года вырастет. Соответственно, негативный эффект, который рынок поймал от запуска программы двухпроцентной ипотеки и ажиотажа потребителей, нивелируется. Что касается цен, то думаю, сейчас идет локальный пик, а потом будет коррекция.

Главная проблема застройщиков в Хабаровске – нехватка земельных участков с инфраструктурой. На сегодня, если говорить о комплексной застройке, подходящие земельные участки можно на пальцах одной руки сосчитать. Это Ореховая сопка, микрорайон Флегонтова, если расселить, потом старый аэродром ДОСААФ, 6-ой и 7-ой микрорайоны на Воронежской. Может помочь в решении данной проблемы режим КУРТ – "Комплексное устойчивое развитие территорий". Он дает больше прав властям и застройщику в части расселения, освобождения земли, не соответствующей градрегламенту. Второй путь – реновация. Приморский край сейчас прорабатывает этот путь.

Также, если мы хотим взбодрить ситуацию на рынке жилищного строительства, нужно рассмотреть вопрос о поэтапном раскрытии эскроу-счетов, чтобы можно было снимать часть денег со счетов при определенной степени готовности объекта для реинвестирования в другие проекты. Сейчас 15% от объема финансирования, необходимого для строительства, застройщик должен показать.  

- Мы все понимаем, что государственное ипотечное кредитование поддерживает определенные категории граждан, спрос на жилье для таких граждан. Когда вводили льготную ипотеку для молодых семей, расчет эффективности учитывал стоимость квадратного метра, действовавшую тогда. В прошлом году это было 68-70 тысяч рублей за кв. метр на первичном рынке. И конечно, вводя такую программу, государство рассчитывало, что застройщики будут объективно действовать и не будут завышать стоимость, что соответственно негативно действует на реализацию ипотечных программ. Это если говорить про "дальневосточную ипотеку". Если говорить про предложения на рынке, вы многие говорите, что сегодня предложения нет. Я с вами категорически не соглашусь.

Во-первых, у нас в текущем году в стройке находится более 517 тысяч кв. метров жилья. Это на 60 тысяч квадратов больше, чем на январь 2019 года. Более того, если на начало года на рынке первички в Хабаровске и Комсомольске было около 700 квартир, то сейчас их уже более 1300. То есть в принципе предложение есть. Может быть, оно не соответствует возможностям и потребностям молодых семей, претендующих на "дальневосточную ипотеку"? Здесь, наверное, соглашусь. Потому что если посмотреть на предложение, стоимость некоторого жилья удивляет. Это мягко говоря.

Чтобы говорить о том достигнуты цели или нет по "дальневосточной ипотеке", то, думаю, надо прожить год, посмотреть, как будет реализована программа, в том числе с учетом того, что в этом году беспрецедентное число молодых семей получило в качестве поддержки социальные выплаты: почти 1000 молодых семей. В прошлом году было 590 молодых семей. На конец 2019 года в Хабаровском крае стояло в очереди около 4200 молодых семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий и в поддержке государства, а всего в крае более 20000 молодых семей. 

По объемам строительства могу сказать, что в прошлом году было построено 294 тысячи кв. метров жилья, в этом году несмотря на сложившуюся ситуацию мы ставим задачу по вводу 309 тысяч кв. метров жилья: и комплексное освоение земельных участков, и ИЖС. При этом Минстрой РФ ставит задачу сохранить объемы хотя бы на уровне 2019 года.  Основная проблема в развитии жилищного строительства заключается в отсутствии инженерной инфраструктуры. Сейчас ведется большая работа по развитию "Ореховой сопки", в этом вопросе есть механизмы, которые были поддержаны Минстроем РФ.

- Я бы хотела рассказать про земельный участок на ул. Совхозной в Хабаровске, на который зашли 5 застройщиков. Мы хотели там расположить порядка 7 жилых домов, в общей сложности это около 34 тысяч кв. метров. Сейчас у нас есть проблемы с получением ТУ от Горэлектросети и с ТУ на теплоснабжение. На наши заявки по электроснабжению приходят отрицательные ответы: и от ДРСК, и от ГЭС, и от МЭС Востока. Что касается теплоснабжения, то мы все ждем, когда построят ТМ-35.

- Как уже сказали, на сегодня в Хабаровске есть спрос на строительство индивидуальных жилых домов. Действительно, мониторим ситуацию и видим, что у нас в Хабаровске за последние 10 лет в  разы выросло количество выданных разрешений на строительство ИЖД: в 2010 году – 76 разрешений, в 2019 - 571. Хотя у нас на сегодня резерва на частное индивидуальное строительство практически нет. Мы предлагаем те участки, которые у нас еще остались, застраивать многоэтажной жилой застройкой. То есть частная застройка должна постепенно уйти.

Что касается нового жилья, то на сегодня Хабаровск сформировал перечень земельных участков под новое жилищное строительство. Это 260 гектаров, 42 площадки. В их число входит 4 площадки под комплексное освоение территорий. Одна из них – аэродром ДОСААФ площадью 100 га. Если переговоры с Минобороны закончатся положительно, то мы получим огромную территорию.

- Таких объемов, как в Хабаровске, по вводу жилья в Комсомольске-на-Амуре не наблюдается. На сегодня введено в эксплуатацию 5920 кв. метров, это 78 квартир. Из них 1,5 тысячи кв. метров под ИЖС. В части ИЖС у нас в одном квартале под многодетных распределено 250 участков, а общее количество распределенных участков под многодетных около 1000. По многоквартирным жилым домам заявок на увеличение, к сожалению, нет.

Наша самая главная проблема в развитии жилищного строительства – это финансы. Финансовое обеспечение как застройщиков, так и приобретателей жилья. Если увеличится платежеспособный спрос, мы увеличим и темпы строительства жилья. Но на сегодня в Комсомольске цена за кв. метр на вторичном рынке колеблется в районе 45-48 тысяч рублей, а первичка стоит от 52 до 55 тысяч рублей в черновой отделке. Единственное, что, на мой взгляд, может помочь, это, наверное, поддержка частных инвесторов со стороны федерации.

- Конкуренция на рынке проектного финансирования в ДФО небольшая. Если площадок под комплексное освоение земель в Хабаровске назвали 4-5, то банков, занимающихся проектным финансированием, единицы. Так, в Хабаровске процентов 70-90 всех строек финансирует Сбербанк. А всего один-два банка, которые делают предложения и реально финансируют стройки. Наверное, это тоже ведет к ограничению в развитии жилищного строительства. Ведь чем выше конкуренция, тем больше возможностей для развития.