После принятия большого пакета мер в пользу малых и средних предприятий забытыми и уязвимыми почувствовали себя представители немаленького бизнеса — владельцы крупных современных моллов и традиционных торговых центров в Хабаровске. У них, в отличие от коллег масштабом поменьше, нет ни иных источников дохода кроме сдачи площадей в аренду, ни гарантированных льгот, сообщили корр. ИА AmurMedia Ко Виктории хабаровские предприниматели.
С каждым днем вынужденного простоя торговый бизнес теряет покупателей и деньги, и вот уже в краевой столице на красной линии снимают вывески с магазинов и кафе, появляются забитые наглухо двери и окна с объявлениями "Сдаётся" или "Продается".
Закрывается одно предприятие, а по итогу страдают два: предприниматель-арендатор и предприниматель –арендодатель, так как сейчас практически 90% торгового бизнеса предпочитают арендовать площади.
Однако законодатель позаботился только об арендаторах, по преимуществу из числа малого и среднего бизнеса, оставив арендодателей бороться с кризисом самостоятельно.
В марте 2020 года Госдума приняла в трех чтениях поправки, предусматривающие ряд существенных преференций для арендаторов недвижимости. Теперь собственники помещений должны будут в течение 30 дней с момента обращения арендатора заключать дополнительное соглашение об арендных каникулах. Документ также предусматривает право изменять по соглашению сторон размер арендной платы в любое время в течение 2020 года и кроме того позволяет требовать уменьшения платежей, если арендатор не может использовать объект из-за введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.
— Доходы не просто падают, у нашего бизнеса огромные убытки, — подчеркивает владелец торгового центра "Макси Молл" Петр Бойчук. – Кто-то из арендаторов уходит, кто-то выжидает, что будет, а кто-то ждет не дождется, когда разрешат работать. Но пока в бизнесе полный застой, наше положение не улучшится. И даже когда режим самоизоляции закончится, наша отрасль долго будет выходить из кризиса.
— У нас нет никаких преференций, мы не попали ни в какие льготные списки федерального правительства. При этом поскольку трафик упал везде, повсеместно, арендаторы из-за этого не могут оплатить аренду, соответственно, арендодатели остаются без доходов, — говорит директор ООО "Амгуема", под управлением которого находится ТЦ "Южный парк", Наталья Ворончихина.— Разориться, они, может, и не разорятся, но долгов по налогам – отсрочка отсрочкой, но оплату никто не отменял! — накопят достаточно, чтобы долго еще чувствовать себя очень дискомфортно. И заработную плату платить, как раньше, тоже не смогут. А ведь каждый торговый центр давал работу большому количеству обслуживающего персонала.
При этом положение собственников торговых центров различается. Тем, в чьих залах разместились торговые точки из списка необходимых и бесперебойно работающих(как правило, занимающихся торговлей продовольствием), можно сказать, сильно повезло. Трафик хоть и упал, но он есть, а значит, у них остался и какой-то доход. Иное дело владельцы офисных и прочих перебойно работающих центров. У них другого выхода, кроме ожидания окончания кризиса, не остается.
Первое, что пришлось сделать всем владельцам коммерческой недвижимости, оказавшимся в кризисных условиях, это задуматься о снижении стоимости аренды. И если в конце марта-начале апреля, случалось, что кто-то и проявлял непонимание, отказываясь идти на уступки, то к концу апреля собственники оставшихся невостребованными метров стремительно поумнели.
— Тем арендаторам, кто был вынужден закрыться, мы снизили аренду. Не буду называть конкретных цифр, скажу, что даже более чем на 50%, — рассказал Петр Бойчук.
— На первом этапе снижение аренды составило 10-30%, сегодня же мы говорим о 50%-ой скидке до конца года, — поделился актуальной информацией предприниматель, глава краевой ассоциации ресторатов Андрей Веретенников. – На сегодня уже, наверное, процентов 80 предпринимателей договорилось или находится в стадии переговоров об аренде на новых условиях. Варианты могут быть разные: отсрочка платежей, нулевая ставка на апрель-май или снижение аренды до конца 2020 года. Но в любом случае договоры аренды подписываются ежемесячно, так как горизонт деятельности определяет не бизнес, а Роспотребнадзор и правительство РФ и субъекта.
А горизонт этот может отодвинуться ну очень далеко. К слову, сейчас в правительстве края говорят о продлении режима самоизоляции до 1 июня, а это значит еще 24 дня без работы и доходов.
— Пока по прогнозам ни о каких послаблениях речи не идет. И на федеральном уровне власти соглашаются с тем поэтапным планом снятия ограничений, который предложила глава Роспотребнадзора РФ Анна Попова, — отмечает Андрей Веретенников.
Глава Роспотребнадзора РФ предложила три этапа снятия ограничений. На 1-ом этапе предполагается разрешить гулять с детьми и расширить перечень общественных мест за счет открытия спортплощадок. Могут открыть также небольшие магазины и учреждения сферы услуг. На 2-ом этапе при ограничении по числу посетителей открываются объекты сферы торговли и услуг большей площади, начинают работу образовательные организации – школы и сады.На 3-ем этапе при соблюдении социального дистанцирования начнут работу парки и скверы, предприятия сферы торговли и услуг без ограничения количества посетителей, все образовательные учреждения, гостиницы и предприятия общественного питания.
Как это ни печально, говорит Андрей Веретенников, но некоторые коллеги по предпринимательскому цеху, чье финансовое положение не выдержало таких длительных выходных, уже вынуждены были бизнес закрыть.
— Кроме того, много сейчас ведется предпринимателями и претензионной работы по заключенным договорам аренды, так как далеко не все собственники признают коронавирус форс-мажорным фактором, — отмечает он.
Сильнее всего от кризиса пострадают торговые центры старшего поколения, уверена Наталья Ворончихина. И до кризиса покупателей, особенно молодых, мало привлекали старые, плохо освещенные магазины без больших парковок и привычных удобств, связи и фудкортов.
— Кстати, по мнению аналитиков, сегодня в Хабаровске не хватает качественных торговых центров. Речь не идет о переоборудованных или перестроенных зданиях. Качественные – значит спроектированные и построенные именно как современные торговые центры, — отмечает Наталья Ворончихина. — Это здания, выполненные с учетом требований современной архитектуры, где есть удобные вместительные парковки, большие площади, высокие потолки, современное освещение, лифты и эскалаторы (траволаторы). И еще фудкорты и рестораны, возможно, кинотеатры — одним словом, то, что всегда будет привлекать горожан. Этим концептуально и отличаются торговые центры нового поколения от старого: не только шопинг, но и приятное времяпровождение. А где большой трафик, там и бизнес.
Такие торговые центры, или моллы, в больших городах становятся настоящими центрами притяжения. И после снятия ограничений, по словам Натальи Воронихиной, покупатели и арендаторы именно туда всегда будут возвращаться.
В самом деле, говорит Андрей Веретенников, бизнес в Хабаровске готов платить намного больше, чтобы больше и получить.
— В "Броско Молле", к примеру, стоимость аренды на фудкорте доходила до кризиса до 10 тысяч рублей за квадратный метр, и это всех устраивало, так как торговый центр обеспечивал необходимый поток покупателей, — подчеркивает Андрей Веретенников. (В ТЦ на красной линии за площадь более 30 кв. м в среднем брали от 2 тысяч рублей за кв. м. – прим. редакции). — И все же есть одно но. Этот кризис нельзя сводить к одной лишь пандемии коронавируса. Он не сродни стихийному бедствию – нельзя будет, как только пандемия закончится, все быстро восстановить. Достаточно посмотреть, что творится с ценами на нефть и курсом рубля, чтобы убедиться в том, что всё достаточно зыбко. Пандемия лишь ускорила и обострила те негативные процессы, которые уже шли в мировой экономике. А это значит, что процесс восстановления экономики может затянуться, и никто сейчас не в состоянии сказать, на какой срок.
Бизнес готов много претерпеть, если будет уверен в главном: что покупательская способность к такому-то сроку обязательно придет в норму. А вот этого никто гарантировать как раз и не может. И прогнозы аналитиков, некоторые из которых утверждают, что снятие ограничений захватит и 2021 год, оптимизма не добавляют.
— Торговые центры, чтобы предприятия могли выжить, нужно освободить от уплаты налога на землю, на имущество и хотя бы на какой-то период от уплаты НДС и налога на прибыль. Тогда владельцы торговых центров смогут сохранить всех своих работников, — говорит Наталья Ворончихина.
К слову, льгота на получение субсидии на работника в размере МРОТ, или 12,13 тысячи рублей, распространяется на обширный перечень наиболее пострадавших от эпидемии коронавируса отраслей, но в него торговые центры не вошли.
— Пару лет назад ввели новый расчет налога на имущество — исходя из кадастровой стоимости объекта. Наша отрасль считалась высокодоходной, и путем этого нововведения, расчета вне зависимости от оборота, власти пытались увеличить доходы бюджета, — напомнил Петр Бойчук. — А сегодня ситуация такая, что не то что сверхприбылей, но и прибыли-то нет, одни убытки. И при этом никаких льгот у нас нет. Мы написали обращение на имя губернатора и председателя думы, но пока решения нет.
Эту проблему должно разруливать государство, убежден Андрей Веретенников, потому что именно государство дало одной стороне, арендаторам, все льготы, в то время как другой стороне, арендодателям, не дало ничего.
— Когда собственника обязывают дать скидку арендатору, то правильно подумать и о том, каким образом поддержать этого собственника: снижением ли имущественных налогов или иным образом, скажем, предоставлял льготы по кредитам. Но необходимо в любом случае соблюдать баланс интересов, чтобы не было сильного перекоса в какую-то одну сторону. И в корне неверна, на мой взгляд, такая постановка вопроса, при которой арендаторы, как правило, владельцы малых предприятий бегут к арендодателям с постановлением правительства в руке, требуя причитающиеся им по статусу льготы, — говорит Андрей Веретенников. — Вообще у бизнеса обязательно должны быть постоянно действующие площадки, своего рода комиссии по урегулированию спорных вопросов, где возникающие проблемы можно было бы обсуждать и решать вместе с властью. Только так и можно власти и бизнесу выйти из кризиса с минимальными потерями.
