В последних изменениях законодательства, внесенных Федеральным законом от 12 июня 2024 года № 140, предоставляется новая возможность для заемщиков самостоятельно продавать ипотечное жилье. Эти нововведения, вступающие в силу 11 сентября 2024 года, разрешают залогодателям, физическим лицам, осуществлять продажу заложенной недвижимости при определенных условиях. Это значительное облегчение процесса продажи заложенного имущества может помочь ускорить погашение кредитных обязательств и усилить защиту прав заемщиков. Юрист Юлия Толмачева разъяснила ИА PrimaMedia ключевые аспекты этого процесса.
Внесенная законодательством статья 37.1 позволяет заемщикам самостоятельно продавать ипотечное жилье. Отказать в этом можно лишь в определенных случаях:
- до даты получения заявления на самостоятельную реализацию, залогодержателем был подан иск об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, либо нотариусом совершена исполнительная надпись на договоре об ипотеке, закладной или договоре, влекущем за собой возникновение ипотеки в силу закона;
- в отношении залогодателя возбуждена процедура внесудебного банкротства либо в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании их несостоятельными (банкротами);
- имущество заложено в обеспечение исполнения разных обязательств нескольким созалогодержателям;
- аложенное имущество является предметом предшествующей и последующей ипотек;
- полученное залогодержателем заявление является повторным и при этом предыдущее аналогичное заявление было удовлетворено залогодержателем, но впоследствии им было получено заявление залогодателя об отказе от самостоятельной реализации имущества либо имущество не было реализовано залогодателем в установленный срок.
"Таким образом, самостоятельная реализация заложенного имущества осуществляется залогодателем — физическим лицом путем его продажи другому лицу для последующего погашения за счет вырученных средств обязательств по кредитному договору или договору займа, которые заключены залогодателем в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства по которым обеспечены ипотекой", — говорит юрист.
Новые требования для адвокатов: обзор изменений в федеральном законе Председатель коллегии "Толмачева и компания" разобрал основные нововведения
Залогодатели имеют право в любое время в рамках срока действия кредитного договора обратиться к залогодержателю с заявлением о самостоятельной продаже имущества. В ответ, залогодержатель должен в течение десяти рабочих дней выразить согласие (если отсутствует предусмотренные законом основания для отказа), указав необходимые условия, включая минимальную цену продажи и порядок расчетов. Продажа должна быть завершена в течение четырех месяцев с момента подачи заявления, включая государственную регистрацию перехода права собственности и полное погашение кредитных обязательств.
Если фактическая цена продажи превышает сумму долга, разница перечисляется заемщику за вычетом всех расходов. Если самостоятельная продажа не произошла или залогодатель отказался от нее, залогодержатель может начать взыскание в отношении имущества.
"Срок самостоятельной реализации залогодателем имущества составляет четыре месяца со дня получения залогодержателем заявления, включая государственную регистрацию перехода права собственности и полное погашение обязательств по кредитному договору или договору займа. С даты получения заявления обращение взыскания на заложенное имущество в судебном или во внесудебном порядке не допускается. При этом в случае, если в самостоятельной реализации имущества было отказано, либо имущество не было реализовано залогодателем в установленный срок, либо залогодатель отказался от самостоятельной реализации, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество", — говорит Толмачева.
Закон вступает в силу с 11 сентября 2024 года.
По словам автора поправок заместителя председателя Госдумы Ирины Яровой, сейчас залоговое имущество продается через публичные торги или аукцион и по низкой нерыночной цене. Закон направлен на формирование понятной правовой процедуры. Зампред говорит, что при этом устанавливается минимальная продажная цена, по которой данное имущество может быть продано, с тем чтобы компенсировать оставшуюся стоимость долга, который есть за гражданином. Это дает человеку возможность по рыночной цене реализовывать жилье, активно находить покупателя.
Также с 1 июля 2024 года вступил в законную силу Федеральный закон от 19 декабря 2023 года № 607-ФЗ "О внесении изменений в статьи 5 и 7 Федерального закона "О потребительском кредите (займе)", улучшающий условия погашения просроченных обязательств по кредитам для заемщиков.
В России с 2025 года изменится налоговая система — комментарии юриста Юлии Толмачевой Среди новшеств — введение туристического налога, прогрессивной шкалы налогообложения и увеличение налоговых вычетов на детей
Ранее неустойка (штраф, пени) погашались в третью очередь. Теперь в соответствии с ч. 20 ст. 5 Федерального закона "О потребительском кредите (займе)", если сумма произведенного заемщиком платежа по договору потребительского кредита (займа) недостаточна для полного исполнения обязательств заемщика по договору, погашает задолженность заемщика в следующей очередности:
- задолженность по процентам;
- задолженность по основному долгу;
- проценты, начисленные за текущий период платежей;
- сумма основного долга за текущий период платежей;
- неустойка (штраф, пеня);
- иные платежи, предусмотренные законодательством РФ о потребительском кредите (займе) или договором потребительского кредита (займа).
При этом очередность погашения задолженности заемщика не может быть изменена сторонами договора потребительского кредита (займа).
Изменения внесены также в статью 7 Федерального закона "О потребительском кредите (займе)": она дополнена частями 10.1 и 11.11, в соответствии с которыми кредитор будет вправе увеличить ставку по ипотеке до уровня, на котором при заключении договора была ставка по аналогичным соглашениям, не предусматривающим обязанности по страхованию. Сделать это можно, если заемщик не выполняет обязанность по страхованию свыше тридцати календарных дней или отказывается от договора добровольного страхования.
"То есть на ипотечные кредиты физических лиц распространяется действие положений об обязанности кредитора предоставить заемщику кредит на тех же условиях (сумма, срок возврата и процентная ставка) в случае, если заемщик самостоятельно застраховал свою жизнь, здоровье или иной страховой интерес в пользу кредитора у соответствующего страховщика. При этом возможность увеличения ставки должна быть прописана в кредитном договоре", — говорит Юлия Толмачева.
Ранее данное правило действовало только в отношении не ипотечных кредитов и займов. Нововведения в потребительском кредитовании коснутся кредитных договоров, заключенных после 1 июля 2024 года.
Как не платить налоги с продажи наследства: полное руководство от юриста Юлия Толмачева рассматривает ключевые вопросы и детали важного аспекта
