Аукционы по банкротству выглядят интересно не только для риелторов, нередко выбирающих самые "вкусные" варианты квартир для их дальнейшей перепродажи, но и для обычных граждан. С одной стороны, на таких торгах, среди кучи неликвида можно найти настоящую "жемчужину" и сэкономить уйму денег. С другой, имущество банкротов может принести куда больше проблем, чем потенциальной выгоды. В тонкостях вопроса разбирался корреспондент ИА AmurMedia.
Стал должником, будь готов лишиться имущества, или откуда появляется база для торгов
В последние десятилетия в России стали популярны услуги кредитования. Временная нехватка денег может случиться с кем угодно. Придя в банк, а то и заполнив анкету в специализированном мобильном приложении, можно быстро получить необходимую сумму денег. С одной стороны, благодаря финансовому "спасательному кругу" у многих людей есть возможность решить ряд вопросов или исполнить любую мечту. Например, заемные деньги можно потратить на поездку к морю, а также купить машину, дорогую электронную технику или открыть собственный бизнес. Но, к сожалению, нередко заёмщики не справляются с кредитными обязательствами. В особенно тяжелых случаях, понимая, что ежемесячный платёж стал не по плечу, должник самостоятельно через арбитражный суд требует, чтобы его признали банкротом.
— Юридическое или физическое лицо в документе сообщает, что не может справиться с задолженностью и простит признать его банкротом. Затем назначается конкурсный управляющий, который занимается процедурой банкротства, оценкой и реализацией имущества неплательщика,— объяснила генеральный директор юридической компании Надежда Ханина.
Однако, поясняют юристы, лишиться имущества можно и в рамках исполнительного производства. В этом случае взыскатель обращается в суд и сообщает, что ему должны определенную сумму денег. По рассмотрению решения суда выписывается исполнительный лист. Должник в течение 5 дней в добровольном порядке должен исполнить требования документа. Если он этого не делает, то после истечения срока приставы применяют меры принудительного взыскания.
— Имущество гражданина арестовывается. Судебный пристав в течение определённого времени выходит на место нахождения имущества и определяет его стоимость. Дальше начинается процедура в рамках исполнительного производства. Если стоимость имущества оценивают до 30 000 рублей, то по закону гражданину предлагается его реализовать самостоятельно. А если стоимость больше, тогда этим занимается служба судебных приставов, она проводит оценку, далее имущество выставляется на соответствующие торги,— сообщила Надежда Ханина.
По сообщению начальника управления министерства юстиции по Хабаровскому краю и ЕАО Ольги Шевчеко и заместителя начальника отдела управления Бориса Бочкова, чтобы арестовать недвижимость, судебный пристав-исполнитель составляет постановление и акт о наложении ареста на имущество должника. Арест должен быть зарегистрирован в ЕГРН.
— Арестованную недвижимость пристав передает под охрану должнику или членам его семьи. Последних назначает пристав. Также пристав может на возмездной основе передать недвижимость под охрану стороннему лицу, с которым ФССП России или ее территориальный орган заключили договор,— рассказали в министерстве юстиции по Хабаровскому краю и ЕАО
Кто кому и что должен — решит суд, дальше дело за приставами
Судебные приставы начинают свою работу только после получения исполнительного документа, когда начато исполнительное производство. У должника должно быть хоть какое-то имущество, только в этом случае судья и пристав помогут защитить права взыскателя. Такое имущество перечислено в части 3, 4 статьи 87 закона об исполнительном производстве:
— недвижимость, в том числе заложенная;
— вещи стоимостью выше 500 000 рублей, в том числе неделимые, сложные вещи, главные вещи и их принадлежности;
— имущественные права (например, право аренды);
— ценные бумаги, за исключением некоторых инвестиционных паев;
— заложенное имущество, на которое обращено взыскание для удовлетворения требования взыскателя — не залогодержателя;
— предметы, которые имеют историческую или художественную ценность;
По информации юристов, судебные приставы не могут ворваться в дом и арестовать всё имущество, которое видят. Есть определённые требования к тому, какие вещи нельзя оценивать.
— Нельзя арестовать единственное жильё, в котором живёт человек. А вот автомобиль не может быть выставлен на торги, только в том случае если гражданин докажет, что транспортное средство — единственный источник дохода, — добавила юрист Надежда Ханина
ФССП. Фото: Предоставлено пресс-службой УФССП по Хабаровскому краю и ЕАО
Как сообщили в министерстве юстиции, оценка имущества должника производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам.
— Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, — добавила Ольга Шевчеко.
Где проводятся торги
После оценки имущества судебный пристав уведомляет все стороны процесса на какой площадке будут проводиться торги. Аукционы проходят на сайтах, которые соответствуют требованиям законодательства. Люди, которые хотят побороться за недвижимость по привлекательной цене, должны купить электронный ключ от личного кабинета, а только затем вступать в "борьбу" и предлагать свою цену.
— По общему правилу начальная цена, по которой организатор торгов выставляет имущество на торги, должна быть не ниже, чем та, которая указана в постановлении пристава об оценке этого имущества. Цена должна быть снижена на 15 процентов при проведении вторичных торгов, если первоначальные не состоялись. Однако цена не снижается, если вторичные торги проводятся из-за того, что победитель первоначальных не оплатил полную стоимость имущества в установленный срок,— сообщил Борис Бочков.
Судебный пристав. Фото: Пресс-служба ГУФССП по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области
Потенциальная выгода
Ввязываться в историю с участием в торгах с имуществом должников людей чаще всего заставляет уверенность, что это позволит существенно выгадать в цене. Обычно начальная стоимость такого лота ниже рынка от 5 до 40%. Ни для кого не секрет, что часто за такими объектами охотятся риелторы и перекупщики. Так, например, эксперты по недвижимости часто скупают жильё в "убитом" состоянии по низкой цене, а затем либо сдают в аренду, либо перепродают.
— Очень сложная система. Нужно внести обязательный взнос, то есть человек должен располагать этими суммами. Можно купить квартиру в плохом стоянии по выгодной цене и затем сделать там ремонт, — рассказал специалист по недвижимости компании Фаромурз Зоиров.
Тематическое фото. Фото: ИА AmurMedia
Также риелторы сообщают, что особенность торгов в деле о банкротстве в том, что они состоят из трех элементов: начальные, повторные и посредством публичного предложения.
— На начальном этапе недвижимое имущество, как правило выставляется на продажу по рыночной стоимости, которая определяется на основании отчёта об оценке. Если начальные торги не состоялись, то проводятся повторные торги, где цена уменьшается на 10%. Если же и повторные торги не состоялись, то имущество выставляется на продажу посредством публичного предложения, где цена имущества постепенно снижается на протяжении нескольких этапов. Благодаря такой структуре на банкротных торгах, недвижимое имущество может быть приобретено по цене ниже рыночной стоимости. Однако чаще недвижимое имущество приобретается на начальных торгах,— рассказал генеральный директор агентства недвижимости Геннадий Суслов.
Приобрел квартиру с торгов, а все равно остался без имущества
Риелторы делятся опытом и рекомендуют не приобретать квартиры на торгах, если вы предполагаете его использовать в качестве единственного недвижимого имущества. Например, существует распространенный риск — когда в залоге в силу договора оказалось первично приватизированная квартира. На основании статьи 19 Федерального закона "О введении в действия Жилищного кодекса Российской Федерации", у таких людей сохраняется право пожизненного проживания в данной квартире, даже при перемене собственника.
— Этих людей вы не выселите из квартиры никаким способом. При этом при оформлении ипотеки банк не получает от них никаких согласий на предоставление кредита, поскольку собственниками они не являются, и законом это не предусмотрено,— добавил Геннадий Суслов.
Ещё одним неприятным "сюрпризом" будет то, что должники добровольно не хотят выселяться из квартиры, и собственникам придется потратить много времени на судебный процесс, связанный с решением этого вопроса.
— Если человек приобретает собственность с торгов на электронной площадке, он автоматически берёт на себя обязанность по выселению лиц там зарегистрированных. Должен нести соответствующие расходы по этим делам. Снять с регистрационного учёта лицо или выселить его возможно только по судебному решению. И, таким образом, ситуация делает полный круг, когда при нежелании бывшего владельца квартиры покидать ее, вновь за дело принимаются судебные приставы, — сообщила Надежда Ханина.
Тематическое фото. Фото: Пресс-служба филиал ПАО "ДЭК"-"Хабаровскэнергосбыт"
Также возможен риск оспаривания результата торгов. В случае выявления существенных нарушений, торги могут быть признаны несостоявшимися. Процедура продажи будет начата заново.
— Например, должник имеет долю в квартире. У меня есть случаи в практике, когда судебные приставы выставляют долю на торги. При этом должно быть преимущественное право у других собственников. То есть, первостепенно им предлагается приобрести часть квартиры. Есть примеры, когда данная процедура не была соблюдена. Выставили, нашелся человек, пришёл и говорит, а сейчас я буду вашим долевым собственником. Тогда иные участники вышли в суд и оспорили приобретение такого имущества с соответствующих торгов, потому что было нарушено право,— сообщила юрист Надежда Ханина.
