Рынок ипотечного кредитования показывает рост в Хабаровском крае. Некоторые эксперты отмечают, что его драйвером выступают расширенные льготные программы под первичное жилье. Однако волна возросшего спроса сталкивается с ограниченностью предложения квадратного метра по приемлемым ценам. О том, почему цены растут и, скорее всего, будут только увеличиваться, какие меры способны в корне изменить ситуацию, в интервью ИА AmurMedia рассказал директор ООО "Специализированный застройщик "Управление инвестиционных программ" Константин Юрченко.
— Константин Викторович, что, по-вашему, сдерживает развитие рынка доступного жилья в Хабаровске?
— Если говорить о проектах социальной направленности, а не о жилье бизнес-класса, на сегодняшний день стоимость такой недвижимости зависит от позиции банков в рамках проектного финансирования. Объясню почему. Для того, чтобы испечь хлеб, необходимы ингредиенты. Ровно так же и со строительством. Строительные материалы, работы, инженерное обеспечение — предположим, что все это нам обойдется в сто рублей. Мы приходим в банк и говорим, что хотим построить дом за сто рублей, а банк отвечает: "На эти сто рублей вы должны накрутить 25%". Почему? Потому что это единственное условие, по которому банк может предоставить проектное финансирование. Таким образом он страхуется от рисков невозврата средств, поэтому рентабельность проекта должна быть 25%, не меньше. Тогда фактическая себестоимость плюс 25% — это сегодняшняя цена на рынке, которую и предлагают застройщики доступного жилья. Как можно снизить стоимость? Ну, можно удешевить ингредиенты. А для этого должен быть выбор этих ингредиентов. В Хабаровске на сегодняшний день такого выбора нет.
— Предполагается, что эту проблему должен решить строительный кластер.
— Я по жизни оптимист и согласен с тем, что строительный кластер проблему решит. Но на нормальную работу кластер выйдет в лучшем случае через пять лет, только тогда он начнет давать какие-то результаты. Рынок строительных материалов в Хабаровске очень узкий, даже усеченный. Если в других регионах у застройщика или подрядчика есть выбор, то у нас его просто нет. Если нужен кирпич, мы все идем в один завод. Газобетон? Тоже всего два завода. Щебень? Идем в одно единственное место. Они и диктуют стоимость.
Приведу вам пример из жизни. Одна ярославская компания, которая производит вентиляционные керамзитобетонные блоки и снабжает половину России, приехала к нам, чтобы открыть филиал. Буквально спустя месяц они сказали: "Слушайте, у вас работать невозможно. Керамзит "золотой", цемент "золотой", соответственно и себестоимость высокая. Дешевле просто привозить блоки из Ярославля". Вот и все. И мы даже не говорим о затратах на содержание цеха, электроэнергию и все остальное. При этом нужно учитывать, что себестоимость готового жилья на 80% материалоемкая, то есть 80% стоимости изделия составляет стоимость материалов. Поэтому, если материалы не стоят доступно, то и жилье не может стоить доступно. Вот и вся арифметика.
— Можно сказать, что застройщик в такой ситуации просто не заинтересован строить больше?
— Нет, это не так. Застройщик не то чтобы не заинтересован строить больше, а где-то даже ограничен в возможностях.
— Что имеете ввиду?
— Опять же приведу пример из жизни. В позапрошлом году, достраивая второй дом в "Восточном парке", мы обращались к министру строительства края, чтобы нам разрешили купить кирпич.
— Почему вообще пришлось это делать?
— В городе не было кирпича. Его выпускал один единственный завод, а в приоритете стояли государственные стройки. Обращались с просьбой к министру строительства, чтобы на достройку этого дома мы смогли купить всего 500 тысяч обычного кирпича.
— Удивительно.
— Всем кажется, что строить легко. А потом, когда погружаешься в детали, думаешь, уж лучше пирожки печь…
— Наверное, справедливо предположить, что санкции эту ситуацию только усугубили.
— Я бы не сказал, что санкции для нас являются серьезнейшей проблемой. Все инженерное оборудование иностранного производства замещается отечественным. Да, может быть, оно немного уступает по эксплуатационным характеристикам, может, палитра предложений не такая насыщенная, но по существу все вопросы уже урегулированы. В первый месяц проблемы были, но сейчас их нет.
— Если говорить о сложившейся экономической обстановке и ожиданиях, сейчас застройщики отказываются от вложений в новые проекты?
— Я такого не замечаю. Это могло быть связано с тем, что покупательная способность упала из-за высоких ставок по ипотечным кредитам и в связи с опасениями не накопить на первоначальный взнос. На сегодняшний день ситуация улучшается, люди возвращаются на рынок. А о том, чтобы застройщик из-за санкций не начинал новый проект, я даже не слышал.
— Тогда какие конкретные меры, по-вашему, сегодня необходимы для того, чтобы жилье стало доступным?
— Снова вернусь к вопросу о составляющих готовой продукции. Если сделать доступной стоимость строительных материалов, стоимость труда рабочих, и снизить тем самым себестоимость одного квадратного метра на 10-15%, то условия банка по проектному финансированию будут вполне приемлемыми. Для любого застройщика рентабельность 15-20% оптимальна, это среднеотраслевой показатель по России. Рентабельность, кстати, и налоговая контролирует: если она ниже 15%, у ФНС возникают подозрения, что ты не платишь налоги. То есть это минимальный порог, за который уходить нельзя. Отсюда и формула: 15-20% рентабельности на минимальную себестоимость. Это и может обеспечить достойную для покупателя цену. Следующий вопрос: как этого достичь? Однозначно увеличением производства строительных материалов на территории, чтобы нам не нужно было привозить из того же Ярославля вентиляционные блоки. Усилением конкуренции на рынке труда, увеличением количества квалифицированных рабочих соответствующих специальностей. Да, абсолютная заработная плата таких специалистов выше, чем у работников из Средней Азии, но если они умеют делать свою работу быстро, качественно и в больших объемах, то это будет давать однозначно хороший экономический эффект.
Поэтому, если у людей складывается впечатление, что застройщики как сыр в масле катаются, накручивая бешенные проценты на себестоимость продукции, то это не так. Да, есть объекты премиум-класса, которые недоступны большей части жителей города. Есть элитное жилье, которое приобретают, даже не смотря на цену. Но если мы говорим о доступном жилье, то здесь нужна поддержка государства.
— Какого рода?
— Снова приведу пример. У нас была компания "Дальспецстрой" с полностью замкнутым циклом производства — от добычи, производства строительных материалов до транспортировки. Наличие такой компании с государственным участием — "Дальспецстрой" был наполовину государственным — могло бы решить проблему. Надеяться на то, что бизнесмены в Хабаровске героически все сделают сами, а банки их решат проинвестировать, — идея довольно сомнительная. Как ни крути, любой коммерсант нацелен на получении прибыли.
Для реализации подобных проектов нужен большой объем оборотных средств. Вряд ли у нас есть достаточное количество бизнесменов в Хабаровске, которые ими обладают и готовы вложить. Но у государства то они есть. Другой вопрос — на каких условиях государство потом будет оказывать услуги застройщикам? Допустим, создаются производственные площадки государственного формата, коммерсанты пользуются такими услугами, но под обязательство обеспечить строительство по себестоимости, не превышающей заданную государством. И это то, что приходит в голову сходу. В любом случае, я убежден, что создание производственных мощностей с низкой стоимостью реализации должно происходить с поддержкой государства или других крупных структур.
— Иными словами, нам не то чтобы снижения стоимости, но даже удержания ее на текущем уровне ждать не стоит?
— Я не могу дать такой прогноз. Для существенного снижения цены на территории пока не происходит ничего, предпосылок к этому нет. Наличие 10 новых застройщиков, 15 новых застройщиков не влечет за собой увеличение производственных мощностей напрямую. Вот если бы у нас 15 новых кирпичных заводов появилось, тогда снижение стоимости кирпича было бы гарантировано. Но у нас их два, зачем им конкурировать? У них кирпич разлетается как горячие пирожки, есть еще и Владивосток, которому они регулярно отправляют вагоны. Нет проблемы со сбытом, тогда и цену снижать незачем.
— Многие рассчитывают на "Дальневосточный квартал". Получается, и этот проект не сможет реально повлиять на ситуацию?
— А каков механизм влияния на цену?
— Застройщик получает статус резидента ТОР, а вместе с тем и налоговые преференции.
— Что получает застройщик в качестве резидента ТОР? Возможность не платить налог на прибыль. Застройщик получает привилегии по налогу на имущество, но это просто стоимость налога на землю, которую он взял для застройки. Насколько это повлияет? Я считаю, что несущественно.
— То есть сколько бы мы не придумывали программ, сколько бы не привлекали застройщиков, пока не поборем монополию на рынке стройматериалов, ничего не изменится?
— Правильно вы сказали. В советское время у нас было громадное количество заводов по производству сборного железобетона, из которого строили целые микрорайоны. Сейчас он один единственный, второй вроде как начинает работать, но тем не менее. В "Березках" жилье дешевле, как раз потому что они для себя производят комплекты панельного домостроения. Да, это чуть-чуть другой формат жилья, но, если человеку важна стоимость, он выберет именно этот проект. Поэтому так и получается: когда будут материалы, тогда будет и другая цена.
