Цены на жилье в Хабаровском крае неуклонно растут. Если квартиры на вторичном рынке прибавили около 4% к своей стоимости, то жилье в новостройках подорожало сразу на 14% с начала года. Корр. ИА AmurMedia попытался выяснить, почему цены на "квадрат" растут, а также станет ли удорожание трендом.
Почем "квадрат"?
Недострой на ул. Салтыкова-Щедрина в Хабаровске. Фото: дольщики ООО "Диалог"
Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Хабаровского края с 2018 года планомерно росла. Прибавляя то 2 тысячи, то 3 тысячи рублей к цене, "квадрат" на первичном рынке жилья не показывал внушительных скачков вплоть до 2020 года. Однако лишь за первое полугодие квартиры в новостройках в среднем подорожали практически на 14%. Такие выводы можно сделать, заглянув в данные государственной статистики ЕМИС.
При этом повальное повышение цен произошло во всех сегментах рынка: начиная от типовых квартир в панельных домах, заканчивая элитными в кирпичных. А средняя стоимость квадратного метра в квартирах среднего качества с 68 994 рублей в конце 2019 года возросла до 79 621 рублей в середине 2020 года.
К слову, ситуация на вторичном рынке немногим лучше. За полгода такое жилье подорожало в среднем чуть больше чем на 4%. По словам руководителя компании "Семейный риэлтор" Романа Заворотнева, произошедшее на "вторичке" довольно прозрачно: "люди стараются завысить цену на вторичное жилье с ростом цен на первичном рынке".
Почему жилье становится еще более дорогим?
Хабаровчане, воспользовавшиеся "Дальневосточной ипотекой". Фото: ИА AmurMedia
Если механизм повышения цен на "вторичке" понятен, то значительное подорожание жилья строящегося вызывает вопросы.
Некоторые эксперты убеждены, главным фактором, поднявшим цены на жилье, стала инфляция, которая "взвинтила" стоимость строительных материалов. Плюс ко всему, в сложном положении оказалась и сама индустрия.
— На удорожание квадратного метра повлияли недостаточные мощности производителей стройматериалов и, конечно, инфляция. Вся проблема в этом. Посмотрите, в Хабаровском крае строительные материалы действительно очень дорогие, намного дороже, чем в европейской части страны. Застройщики вынуждены привозить материалы из центральной России, и порой даже вместе с транспортными издержками это выгоднее, — убежден кандидат экономических наук, доцент Хабаровского государственного университета экономики и права Владимир Норин.
В отличие от Владимира Норина, некоторые экономисты полагают, что "подбросить" цены удалось "Дальневосточной ипотеке" под 2% и льготной ипотеке под 6,5%. Программы, которые создавались для стимулирования предложения качественного и недорогого жилья, пока привели лишь к стимулированию спроса (по данным АРЧК, в первой половине 2020 года только ДВ-ипотеку оформили больше 1200 хабаровских семей — прим.ред.), а затем и цены.
— Естественно, спрос на доступное жилье растет. А у нас в ответ растет не предложение, а цена. Свой вклад внесла и существенная инфляция. Но главным образом на ситуацию все же повлияло увеличение спроса. Конечно, для того, чтобы решать эту проблему нужно было вместе с ипотекой увеличить предложение. Нужно было строить больше жилья, стимулировать строительные организации или создавать параллельно те организации, которые наращивали бы темпы строительства именно социального жилья, — считает экономист, профессор, доктор экономических наук Вадим Заусаев.
Возрастание цены столь существенно, что, по словам участника программы, хабаровчанина Павла, выгоду, которую дает "Дальневосточная ипотека", практически "съедает" возросшая стоимость жилья.
— Проблем с оформлением Дальневосточной ипотеки не было. Причем у меня ставка не 2%, а 1,7%. Это скидка от банка. Трудности возникли на стадии поиска подходящего жилья. Скажем так, строительная отрасль переживает не лучшие времена. Это факт. Еще и стоимость квадратного метра со стартом программы существенно изменилась. За счет этого, покупка квартиры до введения программы обошлась бы нам примерно во столько же, как и сейчас, с Дальневосточной ипотекой,— уверен собеседник.
Что будет дальше?
Михаил Дегтярёв. Фото: скриншот
Как отмечают хабаровские семьи, воспользовавшиеся ипотекой, дороговизна — не единственная проблема в вопросе поиска жилья. Найти приемлемый, подходящий по метражу и качеству вариант порой становится задачей не из легких. Парадоксально, но, по оценкам экспертов, рынок "затоварен" и даже пандемия коронавируса не привела строительство в упадок.
— У нас предложения больше, чем спроса на жилье и на первичном, и на вторичном рынке. При этом молодым семьям сегодня действительно трудно выбрать жилье, потому что в регионе сегодня еще не сформировался рынок под новую ипотеку. Это не так быстро делается. У нас до ипотеки как раз все строительные компании упор делали на жилье бизнес-класса. Естественно, это жилье под ипотеку недоступно, ведь существуют ограничения. Так, "Дальневосточная ипотека" позволяет приобрести жилье не дороже 6 миллионов рублей. А дешевого жилья, повторюсь, у нас не строится, — резюмирует Владимир Норин.
Приблизится ли рынок к состоянию равновесия, догонит ли предложение доступного жилья возросший на него спрос, снизив цену, — пока неизвестно. По словам экспертов, на рынок воздействует множество факторов: начиная от "менталитета", заканчивая кризисом производства стройматериалов.
— Наш бизнес работает не с оборота, а с цены в течение многих лет. То есть он не увеличивает оборот, не завышая существенно цену, а поступает наоборот. Это менталитет нашего бизнеса — ориентироваться прежде всего на рост цены. Эта тенденция сохраняется уже более 10 лет. Просто многие богатые люди покупали жилье, что называется "впрок", капитализировали свои накопления, — заявляет Вадим Заусаев, делая неутешительный прогноз. — Поэтому рост будет продолжаться. Чем больше будет спрос — тем больше будет цена. Единственная борьба с этим — конкуренция. Например, создание государственных и муниципальных предприятий, которые строили бы социальное жилье по справедливым, скажем так, ценам.
В Хабаровском крае, к слову, некоторые шаги в урегулировании состояния отрасли предпринимаются. Так, врио губернатора Михаил Дегтярев анонсировал приход федерального игрока на рынок жилищного строительства:
— Модель элементарная: с заходом крупного строителя сразу цены будут снижаться, потому что будет больше предложений. Миллион квадратных метров, анонсированных ПИКом, цены значительно снизят.
Однако эксперты в этом вопросе не столь оптимистичны.
— Губернатор говорит, что шанс на улучшение ситуации у региона есть, — рассуждает Владимир Норин.— Он сюда пытается привлечь крупного застройщика. Но я считаю, что начинать нужно не с привлечения инвесторов — инвесторов привлечь можно. А вот где взять строительные материалы? Об этом то и говорят наши строители. Нужно сначала развивать строительную индустрию, наращивать мощности по производству строительных материалов, а их нужно развивать исходя из потребностей в жилье, в жилье доступном. Ведь ипотека рассчитана не на элитное, а на доступное жилье. А оно у нас в дефиците. Любому производителю выгодно сделать меньше и продать подороже. Это как раз и касается элитного жилья. А когда строят массово и дешево — это не всегда качественно. У нас не получится строить дешевое и качественное жилье, потому что на Дальнем Востоке нет строительных материалов. Пока этот вопрос не решится, ситуация не улучшится.
