Цена квадратного метра стремительно вырастет, ассортимент жилья сузится, а количество игроков на рынке новостроек Хабаровска резко сократится. К таким результатам может привести отказ от долевого строительства, сообщили корр. ИА AmurMedia представители строительного бизнеса.
Вся власть банкирам!
Поручение президента правительству РФ в трехлетний срок отказаться от долевого строительства всколыхнуло строительный рынок, только-только привыкший к очередным новациям. Предполагается, что долевое финансирование заменят на проектное, привлекая к этому процессу банки.
Полностью перекроит строительный рынок Хабаровского края новый закон в защиту дольщиковОснования для такой инициативы есть. В стране, по данным Минстроя РФ, около 1,5 тысячи проблемных домов и 90 тысяч пострадавших дольщиков, из которых только 47 тысяч человек признаны таковыми официально.
При этом большая часть долгостроев и обманутых дольщиков сконцентрирована, конечно же, в центральных и западных регионах страны.
— До недавнего времени для Хабаровского края такое явление, как обманутые дольщики вообще был случаем единичным и вопиющим. Теперь эта тенденция, к сожалению, и до нас докатилась, но в любом случае она не имеет такого угрожающего характера, как во многих других регионах. И на уровне края принимаются меры, чтобы эти проблемы решить. То есть у застройщиков главная цель была реализовать проект, а не взять деньги и сбежать. А не получиться могло по разным причинам. Может, потому что кто-то не так рассчитал силы, не хватило денег для окончания строительства, а кто-то не стал вкладывать свои средства, надеясь, что помогут, — сообщил директор ООО "УИП" Константин Юрченко.
В Закдуме Хабаровского края вспомнили об обманутых дольщиках и долгостроях Строительство, напоминает застройщик, отрасль весьма затратная. Не всякое предприятие может изъять из собственного оборота сотни миллионов рублей, чтобы вложить в дело.
— Если же внедрить модель проектного финансирования, рентабельность и вовсе становится спорной, а риски остаются такими же высокими. Куда легче положить эти деньги в банк и спокойно, без хлопот получать проценты, — рассуждает Константин Юрченко и продолжает:
Для покупателей самый существенный минус в проектном финансировании заключается в том, что оно может привести к удорожанию стоимости квадратного метра по той простой причине, что этот механизм включает участие банков. А банки, как известно, бесплатно ничего не делают, на любой рубль, проходящий через банк, накинут 20-30%, которые и лягут на плечи покупателя.
Коммерческий директор ГК "Архстрой" Артем Трифонов убежден, что обозначенные 20-30% — это еще минимальный порог роста.
— А насколько в целом может вырасти цена строительства, будет зависеть еще и от количества банков, допущенных к проектному финансированию. В стране не так уж много банков, способных финансировать массовое жилищное строительство. Поэтому в таких условиях не исключено возникновение своего рода банковской олигополии на этом рынке, что неизбежно приводит к росту цены заимствований и, следовательно, цены квадратного метра, — подчеркивает он.
Второй важный момент связан с тем, на каком этапе будут реализовываться объекты.
Если сегодня застройщики, не неся никаких затрат, в процессе строительства получают будущих собственников, которым по завершении строительства передают имущество, то в случае реализации жилья после завершения строительства через договоры купли-продажи, затраты на его содержание, коммунальные расходы и налоги также лягут дополнительным бременем на покупателя.
Все эти риски застройщик будет закладывать в стоимость квадратного метра, чтобы не сработать в убыток.
— Учитывая, что реальные доходы населения из года в год сокращаются, резко выросшая в цене жилая недвижимость может больно ударить по карману граждан, — отмечает Артем Трифонов.
Отчасти нивелировать эту разницу можно за счет снижения ставки по ипотечным кредитам, благо эта тенденция укрепляется, и на днях ключевая ставка остановилась на уровне 8,25%. Однако запас прочности не бесконечен.
— Статистика свидетельствует, что сейчас порядка 80% всех сделок по приобретению жилой недвижимости совершается с использованием кредитных средств. Банки активизировали эту работу, предложив более лояльные условия: снижается процентная ставка по ипотечным кредитам, уменьшился размер первоначального взноса, появилась возможность использовать в качестве первоначального взноса материнский капитал. Но все же эти изменения не настолько велики, чтобы можно было выдержать дополнительную нагрузку в 30%, — говорит директор риелторского агентства "Центр оценки и продажи недвижимости" Ирина Дущенко. – В последние три года уровень платежеспособности населения постоянно снижался, количество сделок на первичном и на вторичном рынках сокращалось. Соответственно, количество покупателей станет еще меньше, если вырастет цена квадратного метра.
Быстрее, проще, дешевле
Вмешательство банков радикально изменит строительный рынок, сократив ряды застройщиков, убеждены участники строительного рынка.
— Требования к застройщикам ужесточатся, так как банки точно не готовы работать со всеми застройщиками. Думаю, что в итоге из 20 действующих сейчас в Хабаровске строительных компаний останется 5-6. Как следствие, объемы нового жилья сократятся, а раз объемы сокращаются, то спрос вырастет. Вырастет спрос — вырастут и цены, — подсчитал Константин Юрченко.
Поэтому, с одной стороны, проектное финансирование, конечно, защитит желающих приобрести жилье в новостройках, с другой — усложнит жизнь застройщикам, уменьшив их число, и поднимет цены.
Так будет, по мнению Константина Юрченко, на первом этапе точно, а вот в перспективе все может измениться. Не исключено, что появятся специализированные банки или аналогичные структуры, занятые только финансированием строительства и требования к застройщикам станут либеральнее.
Однако в любом случае, полагают участники рынка, переходный период от долевого финансирования к проектному, вряд ли займет всего в три года. Этот механизм на сегодня абсолютно не подготовлен: нет соответствующей нормативно-правовой базы, не отработана методика взаимодействия разных структур, да и денег на эти цели тоже еще нет. Так, по данным Минстроя РФ, на конец октября 2017 года объем привлеченных в долевое строительство средств в целом по стране составлял 3,5 трлн руб. А размер кредитного портфеля у крупнейшего в сегменте строительства Сбербанка в 4 раза меньше.
В перспективе рынку новостроек грозит и еще одна проблема, связанная с участием банков.
При всей рискованности долевое строительство стимулировало развитие разных сегментов жилой недвижимости: многоквартирных домов, коттеджей, таунхаусов, экономичного панельного и элитного кирпичного строительства. Застройщики чутко ловили запросы на появление разного жилья, и в условиях жесткой конкуренции были просто вынуждены искать новые современные формы и технологии строительства, оставаясь при этом в границах разумной рентабельности.
Еще вопрос, станет ли проектное финансирование таким же мощным стимулом развития. Ведь банки интересует в первую очередь прибыль, во вторую — минимизация рисков. Вряд ли их будет волновать красота и оригинальность архитектурной мысли, смелость инженерного замысла, это ведь в известном смысле авантюра. А за авантюру банки предложат авторам-застройщикам заплатить больше. Поэтому высока вероятность, что в результате через банковский фильтр пройдут проекты усредненные, без изысков, но зато и без ненужных "художественных" рисков.
— Вообще это распространенное заблуждение, что сейчас люди заинтересованы только в самом дешевом жилье. Вкусы меняются. Большинство уже насмотрелось и пресытилось панельным домостроением и предпочитает все же жилье более комфортное, хоть и подороже, — подчеркнул Константин Юрченко.
Удивительно, но даже обманутые дольщики, которые, казалось бы, больше всего натерпелись от безответственных застройщиков, не готовы безоговорочно радоваться грядущим переменам.
Опять фальстарт: дольщикам "Техносити" в Хабаровске пообещали ключи от несданных квартир— Я не могу сказать однозначно, что считаю, что от долевого строительства надо обязательно уходить. Да, у нас опыт печальный, но вот "Дальспецстрой" до реорганизации ФГУПа строил быстро и хорошо, дольщики были довольны. Да и сейчас качество работ там приличное. Как нам сообщили технические инспекторы "Водоканала", приезжавшие на встречу с нами, они незадолго до этого как раз принимали канализацию на объекте бывшего "Дальспецстроя". Так вот ее там сдали с первого раза и без единого замечания. Что касается проектного финансирования, то, конечно, смущает, что цена строительства будет значительно выше, чем при долевом финансировании. А вообще, было бы замечательно, если бы можно было реально рублем понудить застройщика сдавать жилье в срок, тогда и проблем с долгостроем бы не было, — призналась дольщица ЖК "Радужный" Наталья Прокопенко, ждущая сдачи своего дома с 2014 года.
— Среди моих знакомых очень много таких, кто через участие в долевом строительстве приобрел относительно недорогое жилье, вовремя вселился и теперь живет и радуется, — делится дольщик второй очереди ЖК "Казачья гора" Денис Давыдов. — У нас, к сожалению, получилось не так. Если сложить все средства, которые мы потратили на аренду квартиры за три года ожидания, то получилась бы сумма, вполне сопоставимая с 30%-ной наценкой при проектном финансировании.
Инвестор, приди!
Не оставили без внимания застройщики и иные варианты проектного финансирования.
В принципе возможен приход инвестора или группы инвесторов, которые могут предложить застройщику строиться в складчину. Но тут самое главное, чтобы у инвестора интерес был к жилищному строительству.
— Что-то не заметил очереди из инвесторов ни к одному из хабаровских застройщиков. Это в Москве хватает предпринимателей, желающих выгодно вложиться, а в регионах, особенно дальневосточных, они наперечёт. Тем более сомнителен приход инвестора в такие регионы, где с его деньгами могут повести себя так, как в случае с нашим ЖК "Счастье", — считает Константин Юрченко. — Такой плачевный опыт у любого в состоянии отбить желание инвестировать в строительную отрасль. Предложи я сегодня кому-нибудь строить вместе, предчувствую, что на меня начнут коситься: мол, ты что! Твои люди уже попробовали со "Счастьем", им доверили деньги, теперь инвестор уже как два года сидит и ждет, когда его деньги вернутся.
Впрочем, директор "УИП" не исключает и иного развития событий. Могут найти такой вариант, который позволит привлекать людей на стадии строительства путем заключения, к примеру, трехсторонних договоров.
Но даже и в случае ведения "безопасного" проектного финансирования строительства сохраняются риски возникновения долгостроев.
При желании всегда можно найти лазейку для злоупотреблений, полагает Артем Трифонов. Практика показывает, что даже при постоянном контроле поднадзорные учреждения и предприятия то и дело выходят из повиновения.
По его мнению, смена курса может способствовать, с одной стороны, притоку клиентов, желающих вложиться в последние долевые объекты по более выгодной цене, а с другой – активизации тех застройщиков, кто полагал, что времени еще много и строительство каких-то объектов можно отложить.
— Теперь они поторопятся реализовать свои проекты до того момента, как введут проектное финансирование, — считает Артем Трифонов.
И в новых условиях рынок найдет точку опоры, как бы то ни было спрос на разное по качеству и цене жилье будет удовлетворен.
— Думаю, что рынок стабилизируется, — говорит Ирина Дущенко. – И не стоит забывать, что если возможности рынка новостроек сузятся, то есть достаточно развитой вторичный рынок недвижимости. Туда, скорее всего, и обратятся те покупатели, кто не смог подобрать себе приемлемое новое жилье.
ССЫЛКИ ПО ТЕМЕ:
ФОНД ЗАЩИТЫ ДОЛЬЩИКОВ НАЧНЕТ РАБОТУ С 25 ОКТЯБРЯ
Непонятную игру с застройщиками "Казачьей горы" ведет Минстрой Хабаровского края
